Desafíos en el sector inmobiliario: el crédito se desacelera y los precios se recalculan

Crisis habitacional en aumento

La situación de acceso a la vivienda ha alcanzado niveles críticos en diversas partes del mundo. En Estados Unidos, la dificultad para adquirir una vivienda propia se encuentra en su punto más álgido en casi cuatro décadas, con tasas hipotecarias que rondan el 7,5%, lo que ha expulsado a miles de familias del denominado sueño americano. Del mismo modo, el expresidente Donald Trump está considerando declarar una emergencia habitacional nacional. En Europa, ciudades como París, Madrid y Berlín han visto un aumento de precios que convierte la propiedad en un lujo reservado para unos pocos.

Argentina no es la excepción en este panorama: el anhelo de poseer una vivienda se está desmoronando lentamente. La constante amenaza del dólar, que se acerca al límite superior de la banda cambiaria establecida por el Gobierno, acompaña a los bancos en su intento de ajustar la demanda de créditos hipotecarios. Con tasas de interés cada vez más elevadas, más personas se ven excluidas de la posibilidad de acceder a un préstamo. Una fuente en el departamento de créditos de un banco destacado expresó: «Hoy no es momento para sacar un crédito hipotecario», añadiendo que las condiciones actuales socavan la posibilidad de un relanzamiento de los préstamos.

Incertidumbre y condiciones más restrictivas

El Banco Macro ha incrementado su tasa nominal anual (TNA) al 15%, la más alta hasta ahora. Mientras tanto, el Banco Nación no ha modificado su tasa, pero ha endurecido sus requisitos de scoring, exigiendo un perfil crediticio casi perfecto para acceder a un crédito. Las razones detrás de este endurecimiento son múltiples:

• Escasez de fondeo para otorgar préstamos a largo plazo.
• Incertidumbre electoral.
• Tasas de interés que elevan el costo de las cuotas.
• Riesgo país manteniendo en alerta al sistema financiero.

Un bróker inmobiliario comentó que «subir el scoring a un nivel tan alto es una forma de limitar los créditos sin modificar la tasa». En el sector inmobiliario, la modificación de las reglas a mitad del proceso ha resultado en interrupciones de operaciones que ya estaban en marcha.

Aumento de la exigencia en el scoring

Los bancos incrementan el nivel de scoring requerido cuando identifican un aumento en el riesgo económico. Esto garantiza que solo los clientes más solventes y con mayor capacidad de pago tengan acceso a un préstamo. Desde el Banco Nación se enfatizó que sus políticas de riesgo son dinámicas y se adaptan al mercado, aunque continúan otorgando créditos hipotecarios.

El economista Fabián Achával explicó que esta situación es una consecuencia de la volatilidad cambiaria que suele acentuarse en períodos preelectorales. Apuntó a que, aunque el Gobierno intentó controlar esta volatilidad, las tasas de interés terminaron por aumentar, generando un desajuste en la capacidad crediticia de los bancos.

Impacto del dólar y la restricción del crédito

El panorama financiero se complica aún más por el incremento del dólar, que hace solo dos meses se encontraba casi $200 por debajo de su valor actual. Los créditos otorgados antes de julio se realizaron con un dólar paralelo cercano a $1200, y agosto presentó un escenario completamente diferente. Un representante del mercado manifestó su preocupación ante la posibilidad de que esto detenga las operaciones: «El sector estaba infladísimo con toda la demanda que había».

El financiamiento hipotecario representa aproximadamente el 20% de las operaciones en Capital Federal. Si se pierde este componente, la demanda se reduciría considerablemente. Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, planteó que la falta de crédito impactaría directamente en el mercado, realzando las interrogantes sobre la subida de precios.

Operaciones frenadas y requisitos más rigurosos

La realidad del mercado inmobiliario ha mostrado cómo muchas operaciones han sido postergadas en el último momento debido a nuevos requisitos impuestos por los bancos. Daniel Bryn, titular de Invertire Real Estate, destacó casos en los que compradores que habían obteniendo aprobación inicial se encontraron con exigencias adicionales o montos más bajos de los esperados, haciendo inviable el acceso al crédito.

Los bancos también están pidiendo más años de antigüedad en el empleo o como clientela. «No es que se rechacen todos los créditos, sino que se están volviendo más restrictivos y difíciles de mantener», subrayó Bryn. Esto ha generado un impacto visible en las operaciones y prolongación de negociaciones.

Moretti añadió que las operaciones con créditos disminuirán y que esto afectará también las compras al contado en cadena.

El futuro del crédito hipotecario

Achával anticipó una desaceleración significativa en la concesión de créditos hipotecarios, lo cual tendrá un efecto en cadena en el resto de las operaciones. «Todo dependerá de lo que ocurra con las elecciones», acotó. González Rouco coincidió, afirmando que el futuro del mercado se configurará de manera distinta con o sin crédito, y que, si las condiciones no mejoran, será necesario un reacomodamiento del mercado.

En términos de precios de las propiedades, no hay un consenso sobre una caída generalizada. Sin embargo, hay un margen mayor para negociar, especialmente en las propiedades que dependen de créditos, lo que lleva a muchas ofertas que están siendo reconsideradas. Por el momento, aunque el sueño de la casa propia se había revitalizado en 2024, las circunstancias actuales lo limitan a un grupo reducido de personas que aún pueden acceder a financiamiento.