El aumento en el precio de propiedades usadas impacta el mercado inmobiliario

Desafíos en el mercado inmobiliario

El economista Federico González Rouco ha destacado que la gran decepción de los últimos años es el precio de las propiedades usadas, afirmando que esto subraya los problemas actuales que enfrenta el sector inmobiliario. Durante su intervención en el Foro de la Construcción Converge, celebrado en la Bolsa de Comercio de Rosario, González Rouco constató que, aunque el sector haya superado un estancamiento macroeconómico, aún debe normalizar sus precios en un contexto marcado por costos en dólares que no están disminuyendo.

Problemas estructurales en el mercado

González Rouco expuso que, a pesar de los cambios en el ámbito político y económico, persisten problemas estructurales que frenan el crecimiento del sector. «El valor del metro cuadrado usado está atrasado cerca de un 27%«, indicó el economista de la consultora Empiria. Este desajuste impacta directamente en el funcionamiento del mercado: dificulta las ventas, reduce la cantidad de operaciones y afecta negativamente el desarrollo, ya que los proyectos nuevos no pueden ser rentables sin precios de salida adecuados.

“El precio del usado termina ordenando todo el resto del mercado”, resumió.

El desafío del financiamiento

El crédito hipotecario, aunque muestra señales de recuperación, representa todavía una parte mínima de las transacciones a nivel nacional. A diferencia de otros países donde el financiamiento cubre gran parte de las compras, en Argentina el comprador con crédito es una excepción.

Diferencias entre propiedades usadas y nuevas

Mientras que el precio de las propiedades usadas se encuentra rezagado, el costo de construcción ha aumentado considerablemente. Tras una fase de **estabilización cambiaria**, los gastos asociados a construcción han alcanzado niveles altos, creando una brecha importante que afecta la rentabilidad de los desarrolladores.

• Muchos proyectos, inicialmente proyectados con costos de US$1100/m², han terminado ejecutándose por encima de US$1800/m².
• El 80% de los cuatro millones de metros cuadrados en construcción en Buenos Aires corresponde a obras pequeñas, cuyos responsables no previeron el aumento en costos.

Impulsos y ajustes en el sector

Los desarrolladores coinciden en que ahora deben pasar de una gestión de urgencias a una administración más eficiente. “El desafío pasa por la capacidad de adaptación en un mercado históricamente sin crédito”, afirmó Lucas Salim de Grupo Proaco. En este sentido, la falta de crédito ha forzado a las empresas a crear sus propios métodos de financiamiento, y todos están de acuerdo en que la recuperación del crédito bancario es esencial para un crecimiento considerable del sector.

Con respecto al alza en el precio de la tierra, Mohadeb , director de Grupo Portland, subrayó que en algunas zonas consolidadas de CABA el precio de la tierra no ha bajado de US$800/m², lo que representa un desajuste al nuevo contexto de costos. Algunos desarrolladores han comenzado a explorar áreas fuera de los corredores tradicionales, donde los costos de incidencia son significativamente menores.

Perspectivas de normalización

Desde un punto de vista macroeconómico, el economista Esteban Domecq de Invecq Consulting argumentó que la construcción no es cara, sino que se está normalizando tras un periodo de costos excesivamente bajos. Aunque la actividad de la construcción aún está un 17% por debajo de los niveles de 2022, hay potencial de recuperación en el nuevo clima económico y se espera que la construcción se convierta en un motor clave del crecimiento, aunque el proceso podría tardar entre tres y cinco años.

Además, muchos analistas concuerdan en que la relación entre la oferta y la demanda es crítica. La demanda por vivienda sigue siendo significativa, pero las transacciones se ven limitadas por el escaso acceso al crédito, lo que mantiene al mercado en una situación de estancamiento. El 2026 podría marcar el comienzo de una nueva etapa, pero la falta de ajuste del precio de la propiedad usada y la lenta mejora del crédito hipotecario son obstáculos a superar.