Análisis de alquileres y créditos hipotecarios: consideraciones y tendencias en 2026
Un nuevo panorama para la vivienda en 2026
La reactivación del crédito hipotecario en 2025 ha abierto nuevamente la puerta a la posibilidad de financiar la compra de vivienda, impulsada por la estabilidad cambiaria, una inflación disminuida y una incertidumbre reducida. Sin embargo, a pesar de esta reactivación, su impacto en el mercado inmobiliario sigue siendo limitado, provocando un renovado debate entre las opciones de alquilar o comprar.
Crecimiento en los créditos hipotecarios
Según el último Informe Monetario del Banco Central, los créditos hipotecarios experimentaron en diciembre de 2025 un aumento interanual del 186,4%, siendo los préstamos ajustados por UVA el principal motor de este crecimiento. Sin embargo, el número de personas con deudas hipotecarias se mantiene relativamente bajo, con aproximadamente 172.000 deudores en el país y cerca de 43.900 nuevas altas en 2025. Esto indica una recuperación de la demanda, aunque todavía distante de los máximos históricos alcanzados en el pasado.
Para el presente año, se anticipa que el crédito siga expandiéndose, en un contexto donde la oferta bancaria avanza con lentitud mientras las tasas de interés se mantienen altas para la mayoría de los hogares con ingresos que exceden el promedio. Esta situación se ve acompañada por alquileres que persisten en niveles elevados y un aumento moderado en los precios de venta, lo que ha incrementado la competitividad entre el costo de alquilar y las cuotas hipotecarias.
Costos de alquileres en Buenos Aires
El mercado de alquileres en Buenos Aires sigue mostrando precios altos. Según el último informe del portal inmobiliario Zonaprop, en noviembre se reportó un incremento del 2,2% mensual, acumulando un aumento del 32,6% en los primeros once meses de 2025, que supera la inflación del periodo que fue del 27,2%.
- Alquilar un monoambiente: alrededor de $625.000 mensuales.
- Alquilar un departamento de dos ambientes: aproximadamente $730.000.
- Alquilar una unidad de tres ambientes: cerca de $987.000 por mes.
Valores de compra de departamentos
En contraste con los alquileres, los precios de venta están más estables. Datos de Zonaprop indican que el precio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires es de USD 2.450, sin cambios desde octubre. Hasta noviembre de 2025, los precios de los departamentos habían aumentado un 5,4% en dólares.
- Monoambiente: precio promedio de USD 107.000.
- Departamento de dos ambientes: USD 129.500.
- Departamento de tres ambientes: valor de USD 179.000.
Desempeño del mercado inmobiliario
La estabilidad en los precios coincide con un repunte en la actividad inmobiliaria. Según el Colegio de Escribanos de Buenos Aires, durante 2025 se registraron 69.461 escrituras, lo que representa un crecimiento del 26,8% respecto al año anterior. El valor promedio de estas transacciones fue de $153.754.186, equivalente a USD 104.412 según el tipo de cambio oficial promedio de diciembre, mostrando un aumento del 43,9% interanual en pesos y del 2,5% en dólares.
A pesar del crecimiento en los préstamos hipotecarios, que alcanzaron un total de $6,5 billones en diciembre, representando un aumento nominal del 258,8% y un incremento real del 173,9% en el año, este sector aún constituye solo alrededor del 5% del total del crédito en pesos.
Perspectivas del crédito hipotecario
La presidenta del Colegio de Escribanos, Magdalena Tato, subrayó que 2025 culminó como “el quinto mejor año en 27 mediciones”. También afirmó: “Estamos desafiados a mejorar condiciones para 2026 porque en los dos últimos meses se registró una desaceleración en la concesión de créditos y estuvimos muy cerca de tener el récord de hipotecas desde que comenzamos a medirlo en 2009. Si logramos una reactivación más intensa de préstamos, podemos seguir creciendo, ya que el crédito para la vivienda es fundamental y dinamiza el mercado inmobiliario”. Consultores del sector pronostican una expansión más moderada del crédito hipotecario en 2026, con tendencias positivas si la desinflación se mantiene y las condiciones macroeconómicas son estables.
Características del mercado hipotecario
Actualmente, la oferta bancaria se centra en créditos ajustados por UVA, con plazos de entre 10 y 20 años y tasas de interés que varían dependiendo de la entidad y el perfil del solicitante. Los bancos públicos ofrecen tasas desde cerca del 6% anual, mientras que los privados pueden oscilar entre 10% y más del 15% anual.
Por ejemplo, para un departamento de dos ambientes en Buenos Aires, los créditos suelen financiar alrededor del 75% del valor, lo que equivale a un préstamo de aproximadamente USD 100.000 y un anticipo de entre el 20% y 25%.
Simulaciones del sistema bancario indican que la cuota inicial de un crédito hipotecario UVA por este monto sería aproximadamente de $700.000 mensuales, con variaciones según la institución. Este dato resulta relevante cuando se compara con el costo de alquiler de un departamento de dos ambientes, que promedia $730.000 al mes. La diferencia entre pagar un alquiler y afrontar la cuota de un crédito hipotecario ahora es pequeña.
La principal distinción radica en los requisitos y el riesgo asociado. Para acceder a un préstamo de este tipo, los bancos demandan ingresos familiares mensuales que oscilan entre $2,5 millones y más de $5 millones, dependiendo de la tasa, el plazo y la entidad. Además, debido a que estos créditos están ajustados por inflación, las cuotas pueden aumentar más rápido que los ingresos familiares.
En conclusión, la decisión entre alquilar o comprar se fundamenta en diversas variables, como la estabilidad del ingreso, la capacidad de ahorro para el anticipo y el tiempo que se planea permanecer en la vivienda.
