El regreso del pozo: una opción de inversión más atractiva que las propiedades terminadas
Cambio en el mercado inmobiliario de Buenos Aires
El sector de la construcción y el mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires están experimentando una transformación que obliga a los inversores a ajustar sus enfoques. Anteriormente, el elevado costo de la construcción en dólares hacía que las propiedades terminadas fueran más accesibles que las unidades en pozo. Sin embargo, esta tendencia ha comenzado a revertirse.
El reciente informe Metadato de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) señala que el costo de construir ha disminuido en los últimos meses, lo que ha incentivado el atractivo del pozo. Desde agosto hasta octubre de 2025, se registró una caída del 5,36% en el costo de construcción.
Factores que impulsan el cambio
El descenso en precio fue atribuido a la estabilización del costo en moneda local y el aumento del dólar paralelo en ese mismo periodo. En contraste, el precio de venta de los inmuebles en pozo se incrementó en un 2,36%.
El presidente de la CEDU, Damián Tabakman, explicó que, aunque el dólar ha crecido en las últimas semanas debido a la situación económica, esto no se ha traducido en un aumento proporcional en los costos de construcción. «El costo de construcción se ha ajustado a la baja, lo que ha aliviado la presión sobre los desarrolladores», comentó.
Reactivación del mercado hipotecario
La revitalización del sector es evidente, con un notable aumento en las escrituras de compraventa en Buenos Aires. Entre enero y octubre de 2025, estas crecieron un 37%, impulsadas por el mercado hipotecario. Las escrituras hipotecarias, en particular, mostraron un incremento del 449,59%.
La menor inflación y el aumento en la oferta de créditos han permitido este crecimiento en las operaciones de hipotecas. Hasta octubre de 2025, las hipotecas representaron el 21,85% del total de escrituras, con un registro de 1.500 transacciones con financiamiento crediticio en el décimo mes del año.
Desafíos y tendencias en el pozo
El último informe de Metadato también reveló que la alta demanda ha disminuido el stock de departamentos disponibles. En octubre, el tiempo estimado para agotar el stock de oferta en la ciudad alcanzó solo un año, gracias a la mejora en la demanda y la disminución de la oferta.
No obstante, se han implementado restricciones que, como el aumento de tasas y requisitos más estrictos para acceder a créditos, están provocando una desaceleración en el crecimiento.
A pesar de ello, el pozo ha recobrado atractivo. A lo largo de este año, las propiedades en pozo se han encarecido más que las terminadas, con un incremento del 3,41% en precios de pozo desde junio, mientras que las propiedades terminadas únicamente crecieron 1,79%.
Beneficios de invertir en pozo
Los motivos por los cuales invertir en pozo es más ventajoso hoy en día incluyen:
- Precio de ingreso: Adquirir en pozo permite hacerlo entre un 20% y 30% más barato que el precio final de una unidad terminada.
- Financiamiento: Esta modalidad permite financiar el pago durante la construcción, usando capital para avanzar sin necesidad de un crédito inmediato.
- Rentabilidad implícita: La diferencia en precio inicial genera una rentabilidad implícita que, según expertos, supera el rendimiento de muchas inversiones financieras en dólares.
- Aprovechamiento del stock: El agotamiento de unidades terminadas a precios precedentes impulsa a nuevos proyectos a ajustar costos.
Status del costo y precios actuales
A pesar de la reciente leve disminución en el costo de construcción en dólares, aún se mantienen elevados, superando los US$1300 por metro cuadrado en CABA. Comparado con promedios de 2018, el costo actual es un 29,36% superior.
Por otro lado, el aumento del precio en pozo en el mismo periodo es apenas del 1,97%, lo que recalca por qué el costo de construcción sigue siendo alto, afectando así la rentabilidad del sector. Los desarrolladores han tenido que ajustar los precios de nuevos proyectos, y en algunos casos, el precio por metro cuadrado en pozo es mayor que el de propiedades terminadas con costos anteriores.
Matías Stul, de PKS Desarrollos, coincide en que el pozo representa la mejor relación entre precio y rentabilidad, siempre que se seleccione correctamente al desarrollador. Expresó que todavía existe oferta de unidades a estrenar con costos de construcción anteriores que pueden mantener precios competitivos, a diferencia de los nuevos proyectos que consideran costos actualizados y tendencias inflacionarias hacia adelante.
Finalmente, el panorama del empleo en la construcción, de acuerdo al IERIC, muestra una estabilización con variaciones leves hasta agosto, lo que indica que la industria sigue activa en sus obras. La Cámara Argentina de la Construcción también reportó un crecimiento en su índice, aunque aún se sitúa por encima de la inflación y de la cotización del dólar blue, apuntando a costos considerablemente altos en el sector.
