La avenida que atrae desarrollos inmobiliarios y mantiene precios altos en Caballito
Caballito, un barrio en alza
En la Ciudad de Buenos Aires, uno de los barrios con mayor demanda por su ubicación central es Caballito. Dentro de esta área, la avenida Pedro Goyena se ha vuelto en los últimos años un punto focal para los desarrolladores inmobiliarios.
Características de Caballito
Como uno de los barrios más históricos de la capital, solamente superado en antigüedad por San Telmo, Balvanera y Barracas, Caballito destaca por su alta densidad poblacional, albergando más de 25,000 habitantes por kilómetro cuadrado. Esta zona se caracteriza por la oferta de servicios, áreas verdes como el Parque Rivadavia y el Parque Centenario, una excelente conectividad y una variada oferta educativa, lo cual lo mantiene como uno de los barrios más codiciados para la compra y alquiler de propiedades.
Precios competitivos
El costo promedio de las propiedades en construcción en este barrio histórico es de US$3391/m², ocupando el noveno lugar entre los barrios con los precios más elevados de la ciudad. Esto representa un 8.7% más que el precio medio de CABA, que es de US$3119/m².
A pesar de estos precios, el metro cuadrado en Caballito es un 49.60% más bajo que en Puerto Madero, que apunta a los US$6728/m², y también inferior a Palermo y Núñez, que tienen precios de US$4082/m² y US$3920/m², respectivamente. En contraste, Parque Avellaneda aparece como la opción más accesible, con un promedio de US$1898/m² en departamentos en construcción, un 44.03% menos que en Caballito.
El fenómeno de Goyena
En el sur de Caballito se están desarrollando 117 proyectos inmobiliarios en diversas fases de construcción, de acuerdo a un estudio de la inmobiliaria Justevila. De estos, 17 están en proyecto, 90 en construcción y 10 ya finalizados. “Es sorprendente que cerca del 10% de estos proyectos se concentren en una sola avenida de apenas 18 cuadras”, sostiene Alejandra González, CEO de Justevila.
¿Por qué es tan atractiva la avenida Pedro Goyena? Esta arteria comienza en el cruce con La Plata (continuación de Carlos Calvo) y atraviesa el sur del barrio hasta convertirse en Juan Bautista Alberdi en Flores. Se caracteriza por su arboleda de tipas y una coexistencia equilibrada de antiguas casas y edificios modernos que han conservado su esencia urbana.
El entorno y su impacto en el mercado
El desarrollador Gerardo Azcuy explica que es un entorno relativamente homogéneo y un lugar más residencial debido a su menor tráfico. “Es una vía más local y tranquila.” Además, el valor ambiental es esencial, con un enfoque en el arbolado. “Hemos plantado 250 árboles, no solo en Pedro Goyena, sino también en Directorio, La Plata y Juan Bautista Alberdi”, agrega el desarrollador.
Asimismo, Agustín Walger, de Lepore Propiedades, menciona la relevancia histórica del lugar: “Pedro Goyena es el verdadero atractivo del barrio, siempre es la más solicitada. Originalmente, Caballito era un área de casas quintas, muchas de las cuales daban a esta avenida. A lo largo de los años, algunas se han derrumbado, pero la ley de protección histórica ha permitido conservar otras que han sido adaptadas para la gastronomía.”
Proyectos de lujo en auge
En la actualidad, Pedro Goyena alberga 11 proyectos en diferentes fases de desarrollo, todos orientados al mercado de alto estándar. Algunos de estos nuevos edificios ya superan los US$4000 por metro cuadrado, con precios comparables a barrios de la zona norte como Recoleta, Palermo o Belgrano.
Los futuros residentes de la avenida tienen un perfil económico elevado, dispuesto a pagar hasta US$1000/m² más que en otras avenidas del área. “El valor del metro cuadrado en Goyena es un 40% superior al resto de Caballito, alcanzando y superando incluso los precios de Palermo. Por lo general, los compradores tienen más de 45 años y son principalmente industriales o profesionales, la mayoría de ellos son usuarios finales”, explica Alejandra González.
Ejemplos de desarrollos destacados
En la primera cuadra de la avenida se encuentra un proyecto de Donna del estudio Azcuy, que cuenta con dos edificios interconectados a través de un jardín interno, ofreciendo 66 departamentos desde 95 hasta 227 m² y que se entregarán en 2028. Los precios inician en US$3300 por metro cuadrado. A solo dos cuadras, el desarrollo Donna Settima también ofrece unidades con precios que comienzan en US$4266/m².
Otro proyecto notable es Goyena Casas Urbanas, que incluye 68 viviendas en un bloque de dos plantas y otros 43 departamentos, con precios desde US$3400 hasta US$4100, y un parque central que se entregará en julio de 2029. “Brinda la paz de una casa con la seguridad de un departamento, todo en la avenida más codiciada de Caballito”, concluye González.
En Pedro Goyena al 1500 se está construyendo un edificio de 12 pisos que incluirá comerciales y cocheras, con precios desde US$3008 hasta US$4000/m². Finalmente, en Donna Fiore, ubicado en Pedro Goyena al 1700, se concentran unidades de lujo con precios que oscilan entre US$3879 y US$4570/m² y que ya están casi vendidos.
