Aspectos legales del desalojo anticipado en contratos de alquiler
¿Puede un propietario solicitar el desalojo antes de tiempo?
La situación se complica cuando un propietario exige a un inquilino que desocupe el departamento antes de que finalice el contrato. Esta solicitud genera confusión y diversas preguntas: ¿es legal? ¿Está obligado el inquilino a aceptar? ¿Qué estipula la ley, especialmente tras las modificaciones introducidas por el DNU 70/2023?
Marco legal del contrato de alquiler
El punto de partida relevante es el artículo 1221 del Código Civil y Comercial, que establece que únicamente el inquilino posee la facultad de rescindir el contrato de forma anticipada, sin necesidad de presentar una justificación. Enrique Abatti, abogado especializado en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, aclara que «el locador no tiene ese beneficio, salvo que esté pactado expresamente en el contrato». Esto implica que, si un propietario desea recuperar la propiedad antes del tiempo acordado, solo podrá hacerlo en el caso de que exista una cláusula específica que lo permita y que determine con claridad las razones.
Modificaciones introducidas por DNU 70/2023
La reforma del DNU 70/2023 amplió el principio de libertad contractual, permitiendo que el propietario incluya en el contrato causales adicionales para la rescisión anticipada. Anteriormente, el propietario solo podía finalizar el contrato por incumplimientos específicos del inquilino, tales como:
- Cambio del destino del inmueble
- Falta de conservación
- Abandono
- Falta de pago de alquileres y accesorios durante dos períodos consecutivos
Ahora, si se acuerda de manera expresa, puede adicionar otras razones que considere. Abatti explica: «Con la reforma, se agregó un inciso que permite rescindir por cualquier causa fijada en el contrato. Eso antes no existía. Ahora las posibilidades son infinitas, siempre que estén escritas de manera precisa».
Consecuencias de una rescisión sin causa válida
Si un propietario intenta rescindir el contrato sin una causa válida o sin la cláusula que le dé derecho a ello, la respuesta es clara: no puede hacerlo. En este caso, el inquilino no está obligado a aceptar la entrega anticipada de la propiedad, salvo que ambas partes lleguen a un acuerdo voluntario, que por lo general se acompaña de una indemnización. Muchos contratos ya anticipan compensaciones para estos escenarios, que pueden equivaler a varios meses de alquiler o a una cifra fija en pesos o dólares.
El incumplimiento por parte del inquilino
La situación cambia cuando el inquilino incumple con las cláusulas del contrato. En esas ocasiones, el propietario puede rescindir, pero debe probar la causa del incumplimiento y seguir los procedimientos legales pertinentes, siendo que en esos casos la ley no exige indemnización a favor del inquilino.
Cambios para los inquilinos
Por otra parte, el panorama para los inquilinos también ha sufrido transformaciones. Anteriormente, tenían que esperar seis meses para poder rescindir, con una penalidad reducida según el momento de la rescisión. Con la nueva reforma, ahora pueden hacerlo en cualquier momento, aunque la multa es más elevada: el 10% de los alquileres futuros. Sin embargo, al no ser una norma de orden público, las partes pueden convenir condiciones diferentes. Abatti indica: «Yo suelo sugerir que el inquilino puede rescindir al cabo de tres meses, y con indemnizaciones similares al sistema anterior», resaltando cómo la libertad contractual permite adaptar los términos del contrato a la realidad de cada caso.
Conclusión
En conclusión, si un propietario pide el departamento de manera anticipada, lo primero a hacer es revisar el contrato. Si no se encuentra una cláusula que lo permita, el inquilino no está obligado a abandonarlo. Si existe tal cláusula, es fundamental evaluar si la causa invocada se alinea con lo pactado. En el caso de que ninguna de las dos situaciones sea aplicable, siempre se puede considerar la vía de la negociación, que podría incluir compensaciones económicas.
