Cómo elegir la casa ideal según la etapa de vida

Factores a considerar en la compra de propiedades

La selección de una vivienda está ligada a la edad y las necesidades específicas de cada individuo. Para los jóvenes, lo ideal son unidades modernas que ofrezcan amenities, terrazas y lugares pet friendly, que son aquellos edificios o propiedades que permiten mascotas y cuentan con servicios pensados para ellas.

Por otro lado, los adultos mayores buscan propiedades que ofrezcan comodidad, accesibilidad y un ambiente de tranquilidad, características como la disponibilidad de ascensor, espacios amplios y un entorno seguro son prioritarias.

Entre los medianos (hasta los 55 años), la demanda se centra en viviendas que cuenten con un ambiente extra que pueda usarse como oficina o estudio. Las personas más jóvenes también prefieren ubicaciones con buena conexión a transporte público y acceso a áreas gastronómicas y culturales. Mientras que para los mayores, agregar la cercanía a servicios esenciales y la facilidad de desplazamiento representa un punto crucial en su decisión.

Variación de precios en las propiedades

Según el análisis de Alejandro Moretti, miembro del consejo directivo del Colegio Inmobiliario porteño, los precios de las propiedades varían dependiendo de la zona y del tipo de construcción. En los barrios del sur, un apartamento de dos ambientes de aproximadamente 40 años puede costar cerca de u$s60.000 para la compra y $400.000 al mes en alquiler. En cambio, en las zonas norte y oeste, los precios ascienden a u$s80.000 y $550.000 respectivamente.

Moretti subrayó que la presencia de un encargado o personal de mantenimiento es un aspecto que influye en la decisión de mudanza. A medida que las personas envejecen, valoran cada vez más este tipo de asistencia ante imprevistos. Para las familias que buscan una residencia a largo plazo, el consejo es analizar el potencial del barrio: «Es fundamental estudiar la evolución esperada. La infraestructura, los accesos y el crecimiento comercial son factores que determinarán la revalorización futura del inmueble».

Barrios en auge

Los siguientes sectores son identificados por su desarrollo sostenido:

• Norte: Núñez, Colegiales, Villa Ortúzar y Chacarita.
• Oeste: Villa Devoto, Mataderos, Villa del Parque, Santa Rita y Caballito.
• Sur: Parque Patricios, Barracas y Monserrat.

Estos barrios muestran un notable crecimiento y desarrollos nuevos que atraen a diferentes perfiles de compradores. En la zona norte, los precios se mantienen estables con una tendencia a la alza. Por otra parte, el sur continúa siendo una opción accesible para quienes adquieren su primera vivienda. En particular, la intersección de las avenidas Elcano y Álvarez Thomas en Villa Ortúzar, junto con los barrios de Colegiales y Chacarita, se encuentran en expansión dentro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA).

Consejos para arrendatarios y compradores

Moretti recomienda que el costo del alquiler más expensas no supere el 30% de los ingresos mensuales de una persona. Mencionó que «las expensas han aumentado un 65% en solo un año, lo cual supera la inflación, y es un gasto estructural que podría alterar cualquier presupuesto».

El alquiler de un departamento de dos ambientes en la CABA implica un gasto inicial que supera los $2.000.000, incluyendo depósito, garantía y honorarios. En lo que respecta a la compra, el promedio en la CABA alcanza cerca de u$s2.000 por metro cuadrado, aunque con grandes variaciones dependiendo del barrio, el estado y la calidad constructiva.

Lisandro Cuello, especialista en el mercado inmobiliario de la zona norte de Buenos Aires, explicó que en Puerto Madero el precio por metro cuadrado supera los u$s5.900, mientras que los proyectos en pozo rondan los u$s6.800. En contraste, en Liniers o Lugano, los valores oscilan de u$s1.000 a u$s1.700 por metro cuadrado.

A juicio de Cuello, «la distribución y la calidad de los materiales son elementos tan determinantes como la ubicación. No se debe medir una buena inversión simplemente en términos de m2, sino en funcionalidad, mantenimiento y proyección».

Punteo de valores de referencia

• Compra:
• Departamentos de 1 ambiente: u$s2.250 por m2.
• Departamentos de 2 ambientes: u$s2.200 por m2.
• Departamentos de 3 ambientes: u$s2.300 por m2.
• Alquiler mensual:
• Departamentos de 1 ambiente: $520.000.
• Departamentos de 2 ambientes: $630.000.
• Departamentos de 3 ambientes: $730.000.

Lo que se busca según la edad

Mateo García, director residencial de Toribio Achával, dijo que no hay una única fórmula para escoger una propiedad. «Cada persona está en una etapa distinta de su vida. Algunos están en la búsqueda de su primer hogar, otros requieren espacio para la familia y muchos anhelan comodidad para la jubilación».

Para los jóvenes que compran su primera vivienda, las opciones más populares son:

• Monoambientes: de 27 a 37 m2.
• Departamentos de 2 ambientes (1 dormitorio): de 37 a 55 m2.

García añadió que en este segmento, «la posibilidad de reventa o un cambio futuro tiene un peso casi igual al del precio inicial». Las familias con hijos suelen valorar espacios amplios, buena ventilación y proximidad a escuelas, mientras que los adultos mayores prefieren accesos y servicios de salud.

Recomendaciones antes de adquirir o rentar

Los expertos coinciden en la necesidad de establecer prioridades y calcular el costo total: precio, impuestos, expensas, mantenimiento y reparaciones. No es aconsejable actuar por impulso.

• Consultar con un profesional inmobiliario puede ayudar a revisar documentación, valuaciones y aspectos legales.
• Verificar el estado del inmueble y registrar fotográficamente cualquier acuerdo sobre reparaciones.
• Las expensas, luego del DNU 70/2023, deben especificarse en el contrato, estableciendo claramente quién es responsable de su pago.

Moretti indicó que «una buena tasación y revisión legal previa previenen demoras y discrepancias en el futuro».

Opciones fuera de CABA

Cada vez más personas consideran la posibilidad de trasladarse a zonas del Gran Buenos Aires, donde los costos son de un 30% a 40% más bajos en comparación con la ciudad. En áreas como San Isidro, Vicente López o Tigre, un departamento de tres ambientes puede adquirir un valor aproximado de u$s100.000, además de contar con más espacio y acceso a áreas verdes.

Cuello subrayó que tanto el traslado como el mantenimiento deben considerarse en el cálculo total. La decisión de compra no solo involucra el precio por metro cuadrado, sino también la calidad de vida que se desea alcanzar.

Consideraciones para el futuro

Es importante evaluar:

• Tipo de propiedad y perfil del barrio.
• Servicios y accesibilidad, así como la oferta educativa o médica.
• Liquidez y potencial de reventa.
• Calidad de materiales e instalaciones.
• Orientación, ventilación y luz natural.

Antes de finalizar la compra o arrendamiento, los especialistas aconsejan inspeccionar el inmueble junto a un profesional para detectar posibles vicios ocultos o fallas estructurales. Revisar cañerías, instalaciones eléctricas y carpintería es fundamental.

García destacó que «una elección bien analizada puede prevenir gastos a largo plazo y aumentar el valor de reventa». Cuello concluyó resaltando que el comprador del presente busca un balance entre inversión, calidad y funcionalidad, afirmando que «no se trata únicamente de adquirir una propiedad, sino de proyectar cómo se desea vivir en los años venideros y elegir en consecuencia».