Desafíos para monotributistas al adquirir propiedades

Los requisitos bancarios y notariales para monotributistas en la compra de inmuebles

Cuando se trata de adquirir una propiedad, tener el capital necesario no garantiza el éxito en la operación. Es fundamental poder identificar el origen de ese dinero y que toda la historia financiera sea coherente. En Argentina, donde cerca de tres millones de trabajadores son monotributistas, demostrar ingresos se torna crucial para quienes desean acceder a su vivienda propia.

El régimen de monotributo es relativamente simple, pero se complica al considerar la compra de una casa. Los límites de facturación del régimen chocan con los precios del mercado inmobiliario, convirtiendo la aparente sencillez en un laberinto administrativo.

Contexto del mercado inmobiliario

Tras la reconfiguración del mercado inmobiliario en 2024 y 2025, los precios de los departamentos en la ciudad de Buenos Aires están en un punto crítico. Desde octubre de 2025, los precios se han mantenido estables. En enero de 2026, el precio medio del metro cuadrado en CABA fue de US$2450 sin cambios significativos respecto al mes anterior. Actualmente, un monoambiente promedio se cotiza en US$108.000, un departamento de dos ambientes alrededor de US$129.000, y uno de tres ambientes de 70 m² alcanza los US$178.000, según datos de Zonaprop.

Desafíos en la justificación de ingresos

A pesar de la estabilidad del mercado, demostrar ingresos es un desafío. La diferencia entre las ganancias de un monotributista promedio y los costos de un departamento de tres ambientes es significativa. Esto plantea una pregunta crucial: no es solo si la persona puede cubrir el costo, sino cómo puede justificarlo.

La justificación de fondos implica demostrar que el dinero proviene de fuentes legítimas y es coherente con el perfil económico del comprador. No solo se evalúa cuánto se gana actualmente, sino si el patrimonio es razonable en relación con la actividad económica declarada. «El monotributista presenta documentación como cualquier otro contribuyente, detallando su actividad, CUIT o CUIL y su perfil económico», asegura el escribano Julián González Mantelli.

El primer paso es perfilar al cliente y evaluar su patrimonio previsible. Si el monto de la operación supera ese patrimonio, se requerirá un control más exhaustivo. “Si alguien con un pequeño negocio desea comprar un inmueble de US$250.000, no se le rechazará de inmediato, pero sí se pedirá que justifique su origen de fondos”, indica.

Compras al contado versus créditos hipotecarios

En las transacciones al contado, se asume erróneamente que no existen muchas exigencias. Sin embargo, el uso de dinero en efectivo es común en las compraventas inmobiliarias en Argentina. «Los escribanos no temen el uso de efectivo, sabiendo que culturalmente muchas personas ahorran fuera del sistema bancario», aclara González Mantelli.

Sin embargo, si la operación supera determinado umbral, la verificación del origen de los fondos se intensifica. Este dinero puede provenir de ahorros, herencias, donaciones, o préstamos documentados. También puede ser resultado de ingresos de empleos formales previos al cambio a monotributo. Si existe trazabilidad, se justifica la operación.

Escenarios de compra al contado

• Ahorros personales: Es fundamental demostrar la legitimidad de los fondos generados a través de ahorros.
• Herencias: Generalmente se requiere documentación de sucesiones o escrituras para respaldar la fuente del dinero.
• Donaciones: Deben presentarse instrumentos legales que acrediten el origen de los fondos en caso de aportes de terceros.

Justificación de ingresos en créditos hipotecarios

Cuando la adquisición se realiza a través de un crédito hipotecario, justificar ingresos se convierte en un requisito indispensable. Las entidades bancarias evalúan la capacidad de pago del solicitante en base a factores como ingresos formales y estabilidad laboral. Además, deben asegurar que la cuota no supere un porcentaje específico de los ingresos, normalmente en torno al 25%.

Para estimar la capacidad de pago, los bancos toman el tope anual de facturación del monotributista, que al dividirlo por 12, determina su ingreso mensual. Por ejemplo, un monotributista de categoría D, cuya facturación máxima es de $26.212.853,42, tendría un ingreso mensual aproximado de $2.184.404. Este valor será el que la entidad considerará al analizar su elegibilidad para el crédito.

El problema radica en la desactualización de la categorización, que a menudo toma ingresos del año anterior, lo que genera desajustes en contextos inflacionarios. «Las entidades evalúan la capacidad de pago con datos que no reflejan la realidad económica actual», apunta el economista Federico González Rouco.

Esta situación fue evidente durante el gobierno de Mauricio Macri, donde el 80% de los créditos se otorgaron a trabajadores en relación de dependencia, a pesar de que la mayoría de los trabajadores en Argentina son monotributistas. Además, quienes no reciben su salario a través de una cuenta sueldo pueden enfrentarse a tasas más altas, complicando aún más su capacidad de endeudamiento.