El Crecimiento de las Garantías Privadas en Alquileres en Buenos Aires
Un Cambio en el Mercado Inmobiliario
El auge de las garantías privadas en los contratos de alquiler representa una de las transformaciones más notables en el mercado inmobiliario de Buenos Aires. Estas herramientas facilitan el acceso a la vivienda sin la necesidad de contar con garantes que posean propiedades, consolidándose así como una alternativa viable ante los métodos tradicionales.
Precios de Alquiler y Expensas
Según el reciente Índice de GarantíaYa, que estima bimestralmente los precios de los alquileres y expensas en las principales zonas de la ciudad, el costo promedio de los alquileres durante septiembre se situó en $597.000, con variaciones significativas por barrio. En este sentido, Núñez ocupa el primer lugar con un alquiler promedio de $701.000, seguido por Palermo con $663.000. Por otro lado, Balvanera se ubica en la región más baja del espectro, con $506.000.
En términos de expensas, el promedio en la ciudad es de $116.000, destacándose Recoleta con $139.000 como el barrio con los costos más altos, mientras que Lugano y Flores presentan los montos más bajos, con $43.000 y $60.000 respectivamente. El informe también indica un promedio de 1,58 habitantes por propiedad, siendo Núñez el que muestra la cifra más baja (1,35) y Lugano la más alta (1,7).
Características de los Barrios
Gastón Gurevich, socio de GarantíaYa, explicó que en los barrios con alquileres elevados, como Núñez y Palermo, se observa un mayor uso de las garantías privadas. «Son lugares donde los contratos se firman por montos elevados y los propietarios buscan tener un respaldo inmediato. En contraste, en zonas de menor valor, como Balvanera o Flores, predominan inquilinos más jóvenes o personas solas que optan por garantías más accesibles para acceder a la vivienda».
Los Costos de las Garantías Privadas
El costo estimado de las garantías privadas se puede describir de la siguiente manera:
- El valor promedio equivale aproximadamente a un alquiler más expensas multiplicado por 1,5.
- En un contrato promedio, por ejemplo, un alquiler de $800.000 y expensas de $200.000, la garantía ascendería a aproximadamente $1.500.000.
- El monto puede variar según el tipo de propiedad, la ubicación y el perfil crediticio del inquilino.
La Emergencia de las Garantías Privadas
Aunque las garantías privadas, ya sea como fianza o seguros de caución, están presentes en el mercado desde hace décadas, su adopción masiva es un fenómeno reciente. Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, comentó que «este tipo de garantías no son algo nuevo; empresas como Monclair las han ofrecido desde 1993 y Finaer durante más de 15 años. Sin embargo, en la actualidad son más ágiles y rápidas, lo que las hace atractivas para los tiempos actuales».
Braña distingue tres tipos principales de garantías privadas: las fianzas de empresas privadas, los seguros de caución de compañías reguladas por la Superintendencia de Seguros de la Nación y los productos bancarios que ofrecen algunos bancos públicos y privados a sus clientes o empleados. Resaltó la gran diferencia en agilidad entre estos tipos de garantías y los garantes tradicionales, que pueden tardar semanas en procesarse.
Evaluación de Riesgos y Beneficios
El costo actual de estas garantías suele ser equivalente a dos meses de alquiler o cerca del 6% del total del contrato, incluidas las expensas. Aunque esto puede ser significativo, muchos inquilinos consideran que es la única opción viable, ya que pueden no contar con un garante propietario o prefieren pagar por una solución rápida y formal.
Aspectos Legales
Franco Robiglio, socio de Robiglio Abogados, analizó los aspectos legales involucrados. «Ninguna de las garantías, ni la propietaria ni la privada, representa una garantía real respaldada por un bien específico. Sin embargo, las garantías privadas permiten un cobro más ágil porque cubren alquileres impagos y otros gastos adjuntos».
El análisis de Robiglio resalta la importancia de entender las obligaciones que la póliza cubre, ya que algunas no contemplan deudas de expensas o servicios. Por ello, siempre es prudente verificar la solvencia de la compañía que ofrece la garantía.
Conclusión
La creciente popularidad de las garantías privadas en Buenos Aires está vinculada al aumento de los alquileres y de las expensas. En barrios como Recoleta y Belgrano, donde los costos mensuales superan los $750.000, este tipo de respaldo se ha vuelto casi indispensable. Gurevich adelantó que esta tendencia continuará: «El mercado se está profesionalizando, los propietarios exigen seguridad, y los inquilinos desean accesibilidad. Las garantías privadas han encontrado un equilibrio entre estos intereses».
