Mercado inmobiliario en Argentina: Desafíos por la falta de créditos y costos en aumento
Un mercado en crisis y transformación
El sector inmobiliario argentino se encuentra en una fase de contrastes marcados. Por un lado, existe una expectativa significativa con el potencial retorno de los créditos hipotecarios, lo que ha llevado a un incremento en los precios nominales. Sin embargo, la paralización de los préstamos ha dejado a un segmento importante de la demanda, especialmente a la clase media, excluido de la posibilidad de compra.
Este complejo escenario presenta nuevos desafíos y condiciones que el sector debe afrontar, ya que los costos de construcción se mantienen elevados, con un mínimo de u$s1.500 por metro cuadrado en CABA.
Análisis del mercado actual
Desarrolladores y expertos inmobiliarios analizan la situación y coinciden en que la ausencia de créditos hipotecarios no ha detenido por completo el mercado, aunque sí ha creado una segmentación. Actualmente, los compradores con ahorros se han convertido en los protagonistas principales, mientras esperan que la macroeconomía ofrezca las señales necesarias para retornar a la normalidad.
La venta de propiedades usadas muestra signos de recuperación, pero todavía no puede rivalizar con el dinamismo que presentan los segmentos de pozo y terrenos. A pesar de todo, los especialistas coinciden en que seguir invirtiendo en el mercado inmobiliario representa un refugio de valor seguro, aunque las formas de acceso han cambiado.
Perspectivas sobre los precios
Una de las interrogantes críticas que enfrenta el sector es si la tendencia al incremento de precios se mantendrá o si la falta de crédito podría frenarlo. Ezequiel Wierzba, socio de Click Aparts, opina que no se prevé un retroceso a corto plazo. «La demanda real está activa y eso sostiene el mercado», afirmó, sugiriendo que lo más probable es una moderación en el ritmo de aumento, en vez de una disminución en los valores.
Por su parte, Gonzalo Sánchez Zinny, gerente de Ayres Desarrollos, menciona que podría haber una pausa en los precios debido a varios factores, incluyendo el rendimiento negativo de tasas reales y un aumento en la oferta si los propietarios deciden vender en medio de la incertidumbre económica.
Impacto del alquiler y la demanda sin acceso a créditos
Si el sistema de créditos hipotecarios no se revitaliza, muchos especialistas concuerdan en que el mercado de alquileres será el principal motor de la demanda habitacional. Wierzba señala que el alquiler probablemente siga siendo la principal vía para acceder a la vivienda, aunque hay compradores que buscan adquirir inmuebles sin necesidad de financiamiento bancario.
Sánchez Zinny enfatiza que el alquiler se convierte en un eje de movilidad, con mayor rotación y aumento en los precios de renta en zonas de alta demanda. No obstante, la demanda de viviendas propias seguirá vigente, impulsada por el apoyo financiero de ahorros y la inversión.
Perfil del comprador y opciones de inversión
En un escenario sin reactivación de créditos hipotecarios, los expertos identifican un perfil de comprador específico. Wierzba apunta a quienes poseen ahorros, reciben apoyo familiar o optan por financiamientos privados. Este grupo representa compradores más sólidos financieramente, aunque no exclusivamente.
Sánchez Zinny destaca que los compradores activos son aquellos con capital disponible o acceso a divisas. Broitman acota que se identifican tres perfiles prevalentes: inversores con liquidez, compradores que utilizan propiedades como parte del pago y, en menor medida, familias con apoyo económico.
Condiciones para reactivar el crédito
Para que el sistema de créditos hipotecarios vuelva a operar a niveles óptimos, los expertos subrayan la necesidad de un entorno macroeconómico estable. Wierzba señala tres condiciones esenciales: una baja sostenida de la inflación, tasas de interés estables que permitan acceso a líneas hipotecarias, y un marco regulatorio claro que genere confianza.
Sánchez Zinny añade la importancia de tener «señales claras, simultáneas y sostenidas»: inflación a la baja, una tasa de interés real razonable y un mercado secundario de hipotecas que ofrezca estabilidad. Broitman complementa destacando la relevancia de la estabilidad política y la necesidad de inyecciones de dólares en el sistema financiero para que los bancos puedan otorgar préstamos de forma sostenida.
Actualmente, el mercado inmobiliario argentino presenta un panorama de contrastes evidentes. En el segmento de propiedades usadas se vislumbra una recuperación de valores tras años de caída. Sin embargo, el aumento en las tasas y la lentitud en la entrega de créditos dejan fuera a la demanda genuina de vivienda propia, lo que resulta en un aumento del interés por parte de inversores y ahorristas.
