Análisis del Mercado Inmobiliario: Valuación de Propiedades y Tendencias de Precios
Dinamismo del mercado inmobiliario en Buenos Aires
El mercado inmobiliario de Buenos Aires se está reconfigurando en un contexto marcado por el aumento del dólar, la desaceleración de los créditos hipotecarios y la incertidumbre electoral. A pesar de las circunstancias, el volumen de transacciones continúa, especialmente en los segmentos más solicitados, aunque se observan indicios de una posible contracción a corto plazo.
Los expertos apuntan que la combinación de un financiamiento cada vez más limitado junto con la volatilidad cambiaria está afectando poder de compra de las familias. A pesar de esto, los precios en dólares en las zonas de alta demanda se mantienen relativamente estables, gracias a la escasez de unidades disponibles que sostiene los precios.
Perspectivas de precios y demanda
En áreas consolidadas y en nuevos centros de interés en la ciudad, las consultas por propiedades siguen siendo relevantes, lo cual indica que la demanda está presente, pero se manifiesta de manera más selectiva. Referentes del sector indican que los precios actuales reflejan un ajuste en proceso, aunque el rumbo futuro de estos dependerá de la macro economía.
Diferencias entre tipos de propiedades
Santiago Magnin, de Deinmobiliarios y experto en Real Estate, aclara que es crucial enfocarse en las ventas, no en la captación. Asegura que: “Ahí estamos viendo la demanda y no la oferta. La oferta por barrio no coincide con la demanda. Más allá de la ubicación, el precio de esos barrios aún le parece barato a los compradores”. Magnin distingue entre la compra de propiedades usadas y aquellas que se adquieren en pozo, expresando que “Comprar un departamento en obras es como invertir en acciones. Al entrar, uno apuesta a que el proyecto salga bien. En un usado, el riesgo es mínimo y se sabe qué se compra”.
Tendencias en preferencias de compra
Según Gabriel Brodsky, presidente de Grupo Predial, la tradicional preferencia por departamentos con vista al frente está cambiando. “En edificios más antiguos, el contrafrente no era considerado atractivo. Hoy los desarrolladores lo integran al diseño de los proyectos, logrando que esta tendencia se solidifique”, comentó. Al mismo tiempo, muchos están optando por edificios sin amenities de alto mantenimiento debido al impacto de las expensas en el costo de vida.
- Barrios destacados: Núñez, Saavedra, Villa Urquiza, Almagro, Villa Crespo y La Paternal están capturando parte de la demanda.
Barrios con mayor actividad
Daniel Zampone, vicepresidente primero de la Cámara Inmobiliaria Argentina, mencionó a Palermo, Villa Urquiza y Caballito como los sectores con mayor dinamismo en el mercado. «Palermo es un referente por su amplia oferta y calidad de vida. Villa Urquiza, aunque emergente, presenta precios competitivos. Caballito destaca por su centralidad y variedad”.
Precios actuales según zonaprop
Brodsky mencionó que los precios muestran diferencias significativas entre usado, a estrenar y en pozo:
- m2 a estrenar: u$s2,891
- m2 en pozo: u$s3,001
- m2 usado: u$s2,218
- Promedio «Index» CABA: u$s2,450
Tendencias geográficas en el mercado
En la zona norte de CABA, se registran los siguientes precios:
- Puerto Madero: u$s5,600
- Palermo: u$s2,800
- Núñez: u$s2,750
- Belgrano: u$s2,650
- Recoleta: u$s2,500
Mientras que en la zona oeste-sur:
- Caballito: u$s2,050
- Villa del Parque: u$s2,000
- Almagro: u$s1,950
- San Telmo: u$s1,700
Recomendaciones y expectativas
Analistas coinciden en que la subida del dólar y la pausa en hipotecas impactarán el volumen de operaciones en el corto plazo. Zampone observa que “podría haber una disminución en la cantidad de escrituras y ligero ajuste de precios en términos reales. Es un período de baja actividad debido a la restricción del crédito y la incertidumbre política.” Sin embargo, según él, esta situación es temporal y anticipa que “después de esta corrección, los precios continuarán aumentando hasta alcanzar los niveles reales previos a 2020.”
