Qué tipo de departamento es conveniente adquirir para alquilar en abril de 2026
¿Es rentable comprar propiedades para alquilar?
En el actual mercado inmobiliario, surge la pregunta de si ahora es un buen momento para comprar con la intención de alquilar. A pesar de que los precios de venta han comenzado a mostrar signos de recuperación, en los últimos meses el aumento se ha moderado notablemente tras una drástica caída postpandemia. Esto se debe, en parte, a que los créditos hipotecarios han vuelto a estar disponibles para la población argentina.
Los expertos sugieren que, si los préstamos a largo plazo se vuelven comunes, también se sentirá un efecto positivo en el sector de los alquileres. Un incremento en el número de inquilinos que se convierten en propietarios generaría una menor presión en la demanda y, por consiguiente, los precios de alquiler enfrentarían menos posibilidades de incrementar.
Contexto actual del mercado
Con el avance hacia el año 2026, el panorama se define por una combinación de señales de estabilización y un nivel de sensibilidad aún alto en relación a la macroeconomía, especialmente en lo que atañe al acceso al crédito. Además, hay un aspecto notable que se registró tras la derogación de la ley de alquileres a finales de diciembre de 2023: la oferta de propiedades en alquiler creció significativamente y las subidas en los precios de publicación han comenzado a desacelerarse. Sin embargo, los actuales costos se mantienen altos en comparación con los ingresos, lo que establece un límite natural para cualquier futura alza y sugiere un mercado más estable que en expansión.
Rentabilidad por tipologías de departamentos
La rentabilidad se ha vuelto un tema central, aunque no todas las tipologías de departamentos ofrecen el mismo rendimiento. A marzo de 2026, la rentabilidad bruta anual promedio del alquiler tradicional en la ciudad de Buenos Aires alcanzó el 5,62% para un departamento de dos ambientes de 50 m². Esto implica que se requerirían 17,8 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un 6,4% menos que el tiempo necesario hace un año, según un análisis de Zonaprop.
En el caso de un departamento de un ambiente de 42 m², la rentabilidad promedio se sitúa en un 5,8%, mientras que para los departamentos de tres ambientes de 73,5 m², la cifra ronda el 5,7%. Es fundamental destacar que estos cálculos son un promedio de diferentes barrios de la ciudad, basados en propiedades actualmente disponibles en alquiler en la plataforma mencionada. Asimismo, hay que aclarar que la rentabilidad calculada corresponde al inicio del contrato y su evolución futura dependerá del índice de actualización acordado y del comportamiento del valor de la propiedad a lo largo del tiempo.
Los barrios más rentables de Buenos Aires
Las diferencias de rentabilidad se hacen evidentes al analizar las distintas zonas de la Ciudad. Las áreas con las tasas de rentabilidad más altas son aquellas donde los precios de venta se mantienen relativamente bajos. Por ejemplo, un departamento de dos ambientes en Lugano, Nueva Pompeya, Parque Avellaneda, La Boca y Parque Patricios puede ofrecer una rentabilidad bruta anual superior al 7%, convirtiéndolos en zonas muy atractivas para la inversión.
Estos barrios, a menudo pasados por alto por los compradores tradicionales, presentan resultados sorprendentes desde la perspectiva de rentabilidad, ya que cuentan con precios más bajos por metro cuadrado y un mantenimiento de los precios de alquiler.
En contraste, los barrios considerados premium como Puerto Madero, Núñez, Palermo, Belgrano y Colegiales tienen rentabilidades más bajas, que oscilan entre el 3,7% y el 4,9% anual, debido a los altos precios de venta y alquiler que disminuyen la rentabilidad, a pesar de una demanda sólida y poco riesgo de desocupación.
Ranking de rentabilidad por tipo de departamento
Al clasificar los barrios según la rentabilidad de las propiedades, se obtiene el siguiente ranking:
- Monoambientes más rentables:
- Parque Avellaneda: 7,6%
- Lugano: 7%
- Parque Patricios: 7%
- Vélez Sarsfield: 6,8%
- La Boca: 6,9%
- Dos ambientes más rentables:
- Villa Lugano: 10,2%
- Nueva Pompeya: 8,1%
- Parque Avellaneda: 7,8%
- La Boca: 7,6%
- Parque Patricios: 7,2%
- Tres ambientes más rentables:
- Villa Lugano: 8,8%
- Parque Avellaneda: 7,5%
- San Cristóbal: 7,1%
- Constitución: 6,9%
- Parque Patricios: 6,6%
