Análisis del Mercado Inmobiliario en CABA: Precios y Oportunidades
Un mercado en transformación
El sector inmobiliario en CABA está experimentando cambios significativos en comparación con los años anteriores. Tras una drástica corrección en los precios, los valores han comenzado a estabilizarse, aunque persisten diferencias notables según el barrio, ubicación, estado y tipo de propiedad.
Un indicativo claro de esta evolución es la fluctuación en el valor promedio del m2. De acuerdo con el Índice M2 Real, que elaboran REMAX, Reporte Inmobiliario y la UCEMA, el precio por metro cuadrado pasó de US$2146 en enero de 2026 a US$2112 en julio, tras alcanzar un pico de US$2200 en mayo. Esto sugiere que el mercado ya no sigue una tendencia uniforme de recuperación.
Perspectivas en los precios
La CEO de REMAX Argentina & Uruguay, Dotti Peñate, señala que aunque hay signos de recuperación, no se prevé un aumento generalizado en los precios. “Actualmente vemos un mercado que ha superado la etapa de caídas drásticas en los precios y que ha entrado en un proceso de estabilización, pero este no es uniforme””, explicó Peñate.
Hoy en día, los precios en CABA rondan entre US$2100 y US$2200 por m2, pero con notables disparidades entre las distintas localidades. Peñate destacó a Saavedra y Colegiales como barrios con gran potencial de crecimiento, enfatizando que la valorización no depende exclusivamente del precio.
Condiciones de negociación y su impacto
La negociación sigue siendo un aspecto crucial en este contexto. En julio, el precio efectivo de cierre fue, en promedio, un 4.81% menor que el valor inicialmente publicado. “Aún existe margen para negociar y el precio de salida es fundamental para concluir una operación”, apuntó Peñate. Sin embargo, la brecha entre lo que piden los propietarios y lo que están dispuestos a pagar los compradores se ha reducido, situándose entre el 5% y 6%.
Segmentos de propiedades: Usado, Nuevo y Pozo
La recuperación del mercado no afecta a todos los segmentos por igual. Las propiedades de segunda mano están emergiendo como una opción competitiva en comparación con las nuevas construcciones, debido al aumento en los costos de construcción. “Observamos una oportunidad interesante en el sector de las propiedades usadas, ya que los costos elevados de las propiedades nuevas han generado una brecha significativa”, explicó Peñate.
Para aquellos compradores que priorizan ubicación, tamaño y precio, una propiedad usada en un barrio consolidado puede ofrecer más metros cuadrados que una unidad nueva similar.
Por otro lado, el sector de pozo ofrece opciones de financiación que pueden cambiar la situación. Matías Chirom, cofundador y CEO de Baigun Realty, mencionó que el financiamiento directo de los desarrolladores se ha vuelto una herramienta clave para las preventas. “Los compradores pueden realizar un anticipo y seguir con cuotas ajustadas, lo cual varía según el proyecto”, compartió Chirom.
Perspectivas hacia el futuro
Los precios iniciales de los nuevos proyectos son variados. El promedio de entrada se establece en US$191.778, con valores que oscilan desde US$71.179 hasta US$1.862.500. Barrios como Nueva Córdoba y Palermo están viendo nuevos desarrollos con precios que comienzan desde US$105.900 y US$120.000, respectivamente.
Asimismo, Chirom agregó que observar el conjunto del proyecto —la tipología, los amenidades y la calidad de los acabados— son factores críticos al evaluar el valor de una propiedad.
El papel del crédito y la tecnología
Más allá de los precios, el crédito hipotecario continúa siendo fundamental para incrementar el volumen de operaciones en el mercado. Peñate destacó que muchos potenciales compradores aún no logran concretar operaciones por falta de financiación adecuada. “No es suficiente con tener crédito; debe ser accesible y sostenible en el tiempo”, agregó.
La tecnología también está transformando el sector inmobiliario. La implementación de inteligencia artificial y automatización facilita el análisis de propiedades y la gestión de contactos. Sin embargo, el papel del intermediario sigue siendo relevante. “El futuro implica una colaboración entre seres humanos y tecnología”, concluyó Peñate.
En resumen, la demanda comienza a considerar más que sólo el costo por metro cuadrado: el desarrollo de infraestructura, la inversión privada y las nuevas oportunidades comerciales y gastronómicas están influyendo cada vez más en las decisiones de compra.
Hacia el futuro, se anticipa un crecimiento moderado y desigual en los precios. El m2 promedio efectivo ha cambiado de US$1706 en enero de 2025 a US$2112 en julio de 2026. “No todas las propiedades evolucionarán de manera similar; aquellas con buena ubicación y competitividad en precio-calidad tienen más chances de apreciarse”, concluyó Peñate.
