Análisis de la rentabilidad de alquileres en CABA en agosto de 2026

Retorno del negocio inmobiliario

¿Es momento de comprar una propiedad para alquilar? Esta pregunta se está haciendo eco en el mercado inmobiliario de Buenos Aires, donde los precios de venta han comenzado a mostrar signos de recuperación. Aunque en los últimos meses el aumento ha sido más moderado tras una caída significativa postpandémica, los analistas coinciden en que una expansión del crédito hipotecario podría impactar positivamente también en el mercado de alquileres. Un mayor número de inquilinos convirtiéndose en propietarios llevaría a una demanda menos presionada, lo que limitaría el margen para seguir incrementando los precios de alquiler.

Perspectivas para el 2026

A medida que avanza el año 2026, se observan señales de estabilización, aunque la situación económica sigue siendo muy sensible al contexto macroeconómico, especialmente en lo que respecta al acceso a financiamiento. Además, tras la derogación de la ley de alquileres en diciembre de 2023, se ha visto un fuerte aumento en la oferta, lo que ha contribuido a desacelerar los aumentos en los precios. Aun así, los costos de alquiler continúan siendo elevados en comparación con los ingresos, lo que crea un techo natural para nuevos incrementos y respalda la idea de un mercado más estable.

Rentabilidad en los barrios de CABA

Según los datos más recientes de julio de 2026, la renta bruta anual promedio para los tradicionales departamentos en alquiler en la ciudad de Buenos Aires se ha reducido ligeramente, alcanzando un 5,89% para un departamento de dos ambientes de 50 m². Esto implica que se requiere un tiempo de 17 años para recuperar la inversión inicial, un 5,76% menos que el año anterior, según un informe de la plataforma Zonaprop.

Los barrios más rentables

Al analizar la ciudad, las tasas de rentabilidad más altas se encuentran en aquellos barrios donde los precios de venta son relativamente bajos. Destacan Lugano y La Boca, que superan el 7,5% de renta bruta anual, convirtiéndose en las áreas más atractivas para inversores. Estos barrios, históricamente menos valorados por los compradores finales, muestran un rendimiento notable al compararlos con su valor por metro cuadrado.

Barrios premium y su rentabilidad

Por el contrario, los barrios premium, como Puerto Madero, Palermo, Núñez y Belgrano, presentan rentabilidades más limitadas, que varían entre 3,5% y 4,8% anuales, debido a los altos costos de venta y alquiler que afectan el retorno de inversión, a pesar de mantener una sólida demanda.

Ranking de rentabilidad por barrios

• Villa Lugano: 10,1%
• La Boca: 7,7%
• Nueva Pompeya: 7,4%
• Floresta: 7,3%
• Balvanera: 7,2%
• San Cristóbal: 7,2%
• San Nicolás: 7,2%
• Vélez Sarsfield: 6,9%
• Parque Patricios: 6,9%
• Villa Riachuelo: 6,9%

Barrios menos rentables

En contraste, los barrios que tienen los precios de venta más altos generalmente generan las menores rentas brutas anuales. Entre ellos encontramos:

• Puerto Madero: 3,5%
• Palermo: 4,6%
• Núñez: 4,7%
• Belgrano: 4,8%
• Colegiales: 5%
• Coghlan: 5,2%
• Saavedra: 5,2%
• Villa Devoto: 5,2%
• Retiro: 5,2%
• Chacarita: 5,3%