Errores comunes que pueden causar el rechazo de un crédito hipotecario

Importancia de evaluar la capacidad financiera

La decisión de adquirir una propiedad es uno de los momentos financieros más cruciales en la vida de una persona. Sin embargo, el verdadero desafío no comienza con la búsqueda de un inmueble ni en la solicitud de un crédito hipotecario en el banco, sino antes, en la evaluación de la capacidad real de un individuo para asumir un préstamo a largo plazo.

En el contexto actual, las tasas de interés de los préstamos hipotecarios han fluctuado considerablemente, pasando de un promedio del 5,5% al relanzar los créditos UVA a cerca del 10% en la actualidad. Dado que el monto de la cuota está relacionado con la inflación y se requiere un ahorro inicial del 25% del valor de la propiedad, evitar errores en el proceso de compra es tan importante como encontrar «la vivienda ideal».

Errores comunes a evitar

• 1) Presupuesto realista: La primera barrera que enfrentan los solicitantes no es financiera, sino de honestidad. Establecer cuánto se puede pagar mensualmente es fundamental. Los bancos imponen que la cuota no debe superar el 25% del ingreso del solicitante o de su grupo familiar. Si se excede este límite, el crédito se torna inviable.
• 2) Ignorar los gastos adicionales: La hipoteca representa solo una parte del presupuesto total. Gastos de escritura, impuestos, registro y honorarios son solo algunos de los costos a considerar. Un mal cálculo en estos aspectos puede llevar rápidamente a desequilibrios financieros.
• 3) Historial crediticio deficiente: Una puntuación de crédito baja puede excluir a muchos de recibir financiación. Los bancos analizan todo: pagos atrasados, deudas pendientes, y hasta cuántas consultas ha realizado la persona recientemente. Un perfil crediticio sólido es crucial.
• 4) Ahorros insuficientes: En Argentina, ningún banco financia el 100% del valor de una propiedad, siendo la norma cerca del 75%. No contar con ahorros suficientes puede complicar la aprobación.
• 5) No comparar ofertas: Solicitar el primer crédito sin investigar otras alternativas es un error común. Comparar tasas, plazos y condiciones puede resultar en un considerable ahorro.
• 6) No verificar la propiedad correctamente: Es crucial que las medidas del inmueble coincidan con lo registrado. Problemas como ampliaciones no autorizadas o sucesiones abiertas pueden detener la operación.
• 7) Firmar sin leer los detalles: Es fundamental comprender y revisar todos los detalles del contrato hipotecario. Por ejemplo, los créditos UVA tienen cuotas que se ajustan mensualmente basándose en la inflación, lo que puede generar sorpresas financieras si no se comprende adecuadamente.

Checklist legal para un proceso seguro

El doctor Enrique Abatti sugiere que los compradores verifiquen:

• Que el escribano inscriba la hipoteca en el Registro, según el artículo 2208 del Código Civil.
• Que el inmueble esté debidamente asegurado y que las cláusulas sobre alquiler y modificaciones sean claras.
• Que toda la documentación fiscal esté actualizada.
• Que el valor de la propiedad sea significativamente superior a cualquier carga.
• Que el inmueble esté libre de sucesiones abiertas, inhibiciones y protecciones de vivienda.
• Que la escritura identifique claramente el inmueble.
• Que todos los cónyuges o convivientes firmen cuando corresponda.
• Que el monto, intereses y condiciones de ejecución estén claramente especificados.