Cambios en el Alquiler: Lo que Debes Saber si Quieres Rescindir tu Contrato

Alteraciones en las Normativas de Alquiler

Con la entrada en vigor del DNU 70/2023, el 29 de diciembre de 2023, se modificaron las normas que regulan los contratos de alquiler, afectando los derechos tanto de inquilinos como de propietarios. Esta nueva normativa eliminó el plazo mínimo legal de tres años y reformó las pautas de preaviso e indemnización. Actualmente, coexisten simultáneamente tres tipos de contratos:

• Los contratos firmados bajo la ley de alquileres de 2020, que requieren una duración mínima de tres años y ajustes anuales según el IPC.
• Los contratos firmados tras la reforma parcial enactada en octubre de 2023, que estipulan ajustes semestrales basados en el índice Casa Propia.
• Los contratos firmados luego de la derogación en 2024, con una duración usual de dos años y ajustes cada tres o cuatro meses por IPC.

Rescisión del Contrato: Derechos y Obligaciones

En el escenario donde una de las partes decida rescindir el contrato, las condiciones como el tiempo de preaviso y el monto de indemnización pueden variar según el tipo de contrato. Importante destacar que, a pesar de las modificaciones de octubre de 2023, no se alteraron las reglas para la rescisión de contratos. En este punto, existen diferencias entre los contratos firmados antes y después de la derogación.

1) Rescisión por Parte del Inquilino

Según la legislación anterior, el inquilino podía poner fin al contrato sin indemnización siempre que notificara con 90 días de anticipación. Si no cumplía con este requerimiento, debía pagar una compensación equivalente a un mes y medio de alquiler antes del primer año, o un mes después del primer año. Sin embargo, la nueva normativa ha alterado este esquema. No existe un tiempo mínimo de permanencia ni necesidad de preaviso de un mes. No obstante, si el contrato no especifica claramente la posibilidad de rescisión anticipada, el inquilino deberá abonar una indemnización al propietario equivalente al 10% del valor total de los alquileres restantes.

Por ejemplo, si un inquilino paga $500.000 mensuales y decide dejar la propiedad a 10 meses de finalizar el contrato, su indemnización será de $500.000.

Asimismo, se aconseja documentar la decisión por escrito. Según Enrique Abatti, especialista en derecho inmobiliario, “el contrato puede rescindirse de común acuerdo y sin penalización si ambas partes lo pactan por escrito”. Este documento debe detallar la fecha de devolución del inmueble, su estado y cualquier deuda existente.

2) Rescisión por Parte del Propietario

En los contratos firmados antes del 29 de diciembre de 2023, el propietario no puede rescindir unilateralmente excepto por causa justificada, como impago de dos meses, daños a la propiedad o uso no autorizado. Con la nueva normativa, no hay un plazo mínimo legal y el contrato se rige por lo acordado entre las partes. El propietario también puede incluir causas específicas de rescisión siempre que estén claramente definidas en el contrato.

Cualquier disputa deberá resolverse conforme a lo acordado en el contrato. Por lo tanto, es fundamental revisar cuidadosamente las cláusulas antes de firmar. Mariano Esper, abogado especializado, afirma que “la multa por rescisión anticipada se aplica aun sin preaviso” y que el inquilino debe comunicar su decisión de manera razonable en virtud del principio de buena fe contractual.

Es crucial señalar que un propietario no puede cambiar la cerradura ni interrumpir servicios para forzar la salida del inquilino, ya que ello puede conllevar repercusiones legales y financieras.

3) Aspectos a Definir en el Contrato de Alquiler

Abatti (h) sugiere establecer un plazo de preaviso en el contrato, como mínimo 30 días, para que se comunique la terminación anticipada. Esto es esencial, ya que la ley no estipula un plazo de preaviso. Si no se acuerda, el inquilino podría finalizar el contrato sin notificación.

También es recomendable establecer que la rescisión anticipada por parte del inquilino no pueda realizarse durante un plazo determinado inicial. Por ejemplo, se podría acordar que no se puede rescindir el contrato durante los primeros cuatro o seis meses.

Además, si se estipula la posibilidad de venta del inmueble, debe definirse un aviso previo y podría ser útil establecer una indemnización para el inquilino en este contexto.