Crecimiento desproporcionado de viviendas en Buenos Aires frente a la estancada población

Paradoja habitacional en CABA

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, se está experimentando un incremento sorprendente en la construcción de viviendas, a pesar de que la población permanece estancada. De acuerdo a un informe de Terres, una plataforma especializada en bienes raíces, la oferta de viviendas ha crecido un 15% entre 2010 y 2022, mientras que el número de habitantes solo ha aumentado en un 6,7%. Esta situación refleja una contradicción que se hace más evidente con el tiempo, ya que el gasto en construcción no se traduce en un crecimiento poblacional significativo.

El grave problema de la vivienda deshabitada

Uno de los indicadores más alarmantes es que el 13,8% de las viviendas en la ciudad están deshabitadas, cifra que supera más del doble el rango considerado saludable (entre 5% y 6%). Pero, ¿qué explica esta discrepancia entre el aumento de viviendas y la falta de nuevos residentes?

Causas del fenómeno

La situación puede atribuirse a cuatro factores estructurales interrelacionados que han evolucionado durante décadas:

• Demolición y reconstrucción: Muchas de las nuevas edificaciones reemplazan estructuras antiguas sin incrementar la densidad poblacional. Actualmente, un 48% de las parcelas de CABA tiene más de 80 años, y barrios como San Telmo cuentan con un 79% de edificaciones antiguas, lo que cataliza la demolición y reconstrucción.
• Tamaño de los hogares: El tamaño promedio de los hogares ha disminuido de 4,5 personas en el pasado a 2,6 hoy, generando una necesidad de más viviendas para la misma población.
• Acrescentamiento de la demanda de metros cuadrados: Los hogares de mayores ingresos están demandando más espacio, lo que impulsa la construcción, pero no resulta en más habitantes.
• Inversiones financieras en el mercado inmobiliario: Comprar propiedades como una forma de resguardar valor ha llevado a que muchas unidades estén vacías.

Desigualdad y crecimiento desigual en barrios

A pesar de la estabilidad en la población total, no todos los barrios de la ciudad experimentan el mismo fenómeno. Algunas áreas como la Comuna 13 (incluye Belgrano y Colegiales) han visto un crecimiento de 14,6%Comuna 7 (Flores y Parque Chacabuco) han perdido 3,759 residentes pese a tener más viviendas.

Que necesitamos construir

Los datos demográficos resaltan la necesidad de tipologías de propiedades específicas:

• El 35,7% de los hogares son unipersonales.
• El 40% no tiene hijos.
• El 23% de la población tiene más de 60 años.

A pesar de estas necesidades, el mercado inmobiliario no siempre responde adecuadamente, priorizando bienes que son más efectivos como activos financieros. La falta de financiamiento hipotecario de largo plazo ha desplazado a las familias promedio en favor de inversores líquidos.

Hacia un futuro poblacional viable

Los especialistas estiman que la capacidad poblacional de la ciudad podría oscilar entre cuatro y cinco millones. Para lograr esta meta, identifican tres condiciones esenciales: acceso al crédito, desarrollo equilibrado y nuevas tipologías de viviendas.

El microcentro de Buenos Aires, a pesar de su infraestructura, no logra atraer residentes por la falta de políticas públicas adecuadas. En resumen, el crecimiento en la oferta de propiedades no corresponde necesariamente con un aumento de la población. Comprender las dinámicas necesarias para cambiar esta tendencia será crucial para el futuro de la ciudad.