Detalles sobre el nuevo esquema de créditos hipotecarios del Gobierno

Introducción del nuevo programa hipotecario

El Gobierno nacional dio a conocer ayer un nuevo plan destinado a revitalizar el crédito hipotecario, cuyo objetivo es facilitar el acceso a la vivienda propia y, al mismo tiempo, impulsar el sector de la construcción. Este anuncio provocó reacciones entre los actores del sistema financiero y la industria de la construcción, quienes, en líneas generales, lo calificaron de «un paso positivo», aunque señalaron que el verdadero reto será ampliar su alcance.

Estructura del programa

El programa lleva el nombre de «Programa de licitación de Plazos Fijos con destino a crédito hipotecario» y contempla un total de $2 billones provenientes del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES. Los fondos se distribuirán a través de depósitos a plazo fijo en pesos, ajustables por UVA y un interés adicional, los cuales los bancos licitarán entre sí.

El dinero recaudado debe dirigirse exclusivamente a otorgar créditos hipotecarios a personas físicas, para la adquisición, construcción, ampliación o renovación de una primera vivienda. El programa contempla dos tramos de depósitos:

• El primero tiene un mes de plazo, con una tasa mínima de UVA más un interés adicional de 2,50%.
• El segundo se extiende por cinco años, con una tasa mínima de UVA más un interés adicional de 4,50%.

Cada licitación ascenderá a $200.000 millones y cada entidad financiera podrá presentar ofertas por hasta el 20% del total convocado. Una vez formado el depósito, los bancos tendrán un plazo de 90 días corridos para aplicar esos fondos en el otorgamiento de créditos hipotecarios. La primera licitación bajo este nuevo esquema está programada para la semana próxima.

Condiciones de los créditos

Además de regular el financiamiento, el programa establece condiciones para los préstamos que las entidades otorguen con esos recursos. La tasa máxima cobrable al solicitante será de UVA más 7,50%. Los créditos deberán tener una duración mínima de 15 años, sin un límite máximo específico. Asimismo, se estipuló un tope para el monto de cada préstamo, que no debe exceder el equivalente a 150.000 UVA, aproximándose a USD 200.000 al tipo de cambio actual, aunque el monto promedio de los créditos hipotecarios históricamente ronda los 80.000 dólares.

Para ilustrar el impacto del programa, el Ministerio de Economía presentó un caso práctico. Se trata de un crédito de USD 80.000 para la compra de una propiedad valorada en 106.667 dólares, cubriendo el 75% del valor del inmueble y equivalente a $120.920.000 al tipo de cambio oficial. Este crédito tiene un plazo de 25 años y una tasa de UVA más 7%, es decir, medio punto por debajo del límite establecido. En estas condiciones, la cuota inicial asciende a $865.098, siendo este el primer pago en un financiamiento a 25 años cuya capital se ajusta por UVA, lo que implica que el valor de las cuotas no se mantiene constante, sino que varía conforme avanza la inflación.

Requerimientos de ingreso familiar

El Ministerio también proporcionó el ingreso familiar necesario para acceder a este crédito. Con una relación cuota-ingreso del 25%, se estima que el ingreso familiar neto mensual debe ser de $3.460.391 para el grupo familiar. Según explicó Caputo durante una conferencia, esto implica que una pareja con ingresos netos de cerca de $1,7 millones cada uno podría acceder a un crédito de USD 80.000.

Reacciones del sistema financiero

La respuesta del sistema financiero ha sido en su mayoría positiva. Desde la Asociación de Bancos Argentinos (Adeba), cuya presidencia ocupa Javier Bolzico, calificaron el programa como favorable, ya que «asegura rendimientos reales positivos para el FGS durante toda la inversión» y, simultáneamente, «canaliza recursos de largo plazo hacia el crédito para vivienda». Esta asociación también subrayó que el esquema es competitivo entre los bancos participantes.

El CEO de Banco Supervielle, Gustavo Manríquez, destacó que la falta de oferta hipotecaria ha contribuido a la baja en el acceso al crédito en comparación con otros países de la región. Señaló que la iniciativa llega en un momento crucial, ya que estimula a las industrias y pymes relacionadas con la renovación y construcción de viviendas, subrayando el impacto social que podría tener para aquellos que actualmente rentan y buscan acceder a una vivienda propia.

Otras entidades bancarias consultadas, aunque de forma anónima, coincidieron en este diagnóstico. Una de ellas destacó que el mecanismo asegura al FGS un retorno real positivo al invertir a largo plazo en fondos que por su naturaleza tienen este horizonte. además, recordó que en muchos países, el crédito hipotecario se financia con recursos de pensiones y seguridad social.

Sin embargo, un banco de prestigio opinó que se trata de una medida que el sector ha demandado, aunque sugirió que sería preferible que el FGS pudiera adquirir directamente cartera hipotecaria o que la tasa de interés no fuera tan ajustada. Aun así, lo consideraron un buen punto de partida para reactivar el crédito.

Perspectivas del sector de la construcción

Desde la industria de la construcción, también se manifestaron en apoyo de la iniciativa. Un representante del sector, que pidió el anonimato, opinó que «la medida va en la dirección correcta», mencionando que era una solicitud recurrente de los actores del desarrollo inmobiliario, relacionada con la necesidad de que los bancos dispusieran de financiamiento proveniente del FGS. Este representante enfatizó que, a partir de ahora, el objetivo será «incrementar el volumen de crédito para que más familias puedan beneficiarse».

El propio esquema oficial refleja las limitaciones iniciales de la medida. La primera licitación de $200.000 millones es parte de un programa total de $2 billones, que, según estimaciones oficiales, se espera que cubra la demanda de entre 17.000 y 18.000 familias. El Gobierno espera que este impulso se complemente con la flexibilización de los créditos en dólares para empresas, así como con el avance de la obra pública, que incluye la licitación de 9.000 kilómetros de corredores viales, cuyo inicio de construcción está programado para comienzos de octubre.

Flexibilización del crédito en dólares

En cuanto a la flexibilización del crédito en dólares para personas jurídicas, el presidente del Banco Central, Santiago Bausili, anticipó que no se debe esperar un «boom» en este tipo de financiamiento. Durante una presentación de la Fundación FIEL, explicó que no existen condiciones a corto plazo para un aumento abrupto en la demanda de créditos en dicha moneda, aunque admitió que la nueva normativa podría permitir operaciones que anteriormente no eran factibles. El Banco Central determinó que solo las personas jurídicas pueden acceder a estos préstamos, con montos que no superen el 15% de los depósitos bancarios, bajo normativas macroprudenciales para controlar los riesgos de este tipo de operaciones.