El mercado inmobiliario de CABA enfrenta desafíos tras la caída del crédito hipotecario
El impacto del crédito hipotecario en el mercado inmobiliario
El mercado inmobiliario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires está atravesando un periodo de transformación. Tras un repunte en la actividad gracias a la reactivación de los créditos hipotecarios en 2024 y parte de 2025, se han comenzado a observar signos de desaceleración. En mayo, las escrituras de compraventa cayeron, lo que indica una pérdida de peso del financiamiento en las transacciones, aunque la demanda de compradores que utilizan ahorros propios ha evitado un descenso más pronunciado.
Datos sobre las transacciones en mayo
Según información del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en mayo se llevaron a cabo 5.435 escrituras de compraventa, lo que representa una disminución del 3,1% en comparación con el mismo mes del año anterior. El monto total de las transacciones alcanzó los $848.932 millones, mientras que el valor promedio por operación se situó en $156,2 millones, equivalentes a USD 110.080 al tipo de cambio oficial. Aunque la caída mensual fue moderada, otro dato se destaca: entre enero y mayo se formalizaron 3.387 operaciones con hipoteca, en comparación con 5.394 en el mismo periodo del año anterior, lo que arroja una caída acumulada del 37,2%.
Una resistencia inesperada en el mercado
A pesar del desplome en el crédito hipotecario, el mercado ha logrado sostener un ritmo de operaciones que sorprende a los analistas, mostrando que la demanda permanece activa sin depender del financiamiento bancario. Fabián Achával, CEO de Fabián Achával Propiedades y responsable de Radar Inmobiliario, aseguró que las operaciones se mantienen estables con una caída leve de 1,2% en comparación con el año pasado, a pesar de la caída superior al 37% en hipotecas. Esto demuestra la existencia de una demanda real que prosigue incluso sin acceso a financiaciones.
El atractivo del mercado residencial usado
Achával destacó que la atracción hacia el mercado residencial usado se debe a que los precios de muchas propiedades aún están rezagados en comparación con otros activos, lo que motiva decisiones de compra por parte de quienes tienen liquidez. Soledad Balayan, analista de Maure Inmobiliaria, añadió que el estancamiento se concentra casi en su totalidad en las transacciones financiadas, señalando que la gran caída se encuentra en el sector de compras con crédito.
Estabilidad de los precios en el segmento usado
A pesar de los incrementos significativos en los costos de construcción en dólares y la recuperación parcial de las operaciones tras la crisis, el precio de las propiedades usadas se mantiene sin una escalada significativa. Balayan explica que la oferta de propiedades supera a la demanda, lo que limita los aumentos de precios. Achával añadió que actualmente hay un 70% más de inmuebles en venta que en 2017, lo que dificulta las subidas de precios.
Previsiones para el segundo semestre
Las expectativas para la segunda mitad del año son inciertas. Algunos expertos, como Balayan, mantienen un optimismo cauteloso, creyendo que si las tasas siguen en descenso y el poder adquisitivo mejora, el desempeño podría ser positivo. Balayan opina que la evolución general de la economía será clave para activar una demanda mayor. Cambio y estabilidad son consideradas variables decisivas por Moretti, quien también ve la necesidad de que las entidades bancarias flexibilicen sus condiciones para reactivar el financiamiento.
Transacciones y tendencias actuales
Los departamentos de dos y tres ambientes han sido los más vendidos en el año, mientras que los precios siguen lejos de los máximos históricos. A través de Zonaprop, se reporta que el valor medio de los departamentos en la ciudad se ubica en USD 2.462 por m2, con un aumento de solo 0,1% en mayo y un avance interanual de 1,9%, el menor en 26 meses. En este contexto, el mercado está inmerso en una compleja dualidad entre la caída del crédito y la demanda que persiste.
En resumen, el destino del mercado inmobiliario porteño dependerá de factores como la estabilidad cambiaria, la inflación y la decisión de los bancos de ofrecer tasas hipotecarias más competitivas. Mientras tanto, la actividad podría oscilar en niveles similares a los de mayo, sin cambios radicales a corto plazo.
