Ajustes en los precios: propietarios de departamentos en Buenos Aires publican valores más realistas
Cambios en el Mercado Inmobiliario de Buenos Aires
La compra de departamentos usados en la Ciudad de Buenos Aires ha experimentado un cambio notorio, ya que actualmente no se presentan las mismas oportunidades de negociación que caracterizaban el mercado en años anteriores. Los propietarios han comenzado a listar sus inmuebles con precios más cercanos a los valores que realmente esperan obtener, lo que ha llevado a una considerable disminución en el margen para realizar contraofertas.
Desarrollo de los Precios en el Mercado
En la actualidad, los descuentos en la mayoría de las operaciones rara vez superan el 5%, especialmente en los barrios más demandados. Los datos reflejan esta tendencia: durante el mes de mayo, el precio de cierre efectivo para los departamentos usados de uno a tres ambientes promedió u$s 2.200 por metro cuadrado, lo cual representa un aumento interanual del 1,8% en comparación con mayo de 2025. Además, la brecha entre el precio publicado y el pactado se ha situado en un 4,8%, un porcentaje que ha mostrado poca variación en los últimos meses, indicando un mercado más equilibrado entre compradores y vendedores.
Precios Promedio por Tipo de Departamento
A nivel general en la Ciudad, el costo promedio por tipo de departamento, de acuerdo con Reporte Inmobiliario, es el siguiente:
- Monoambiente: u$s 70.000
- 2 ambientes: u$s 80.000
- 3 ambientes: u$s 112.000
- 4 ambientes: u$s 150.000
Estos valores son promedios y pueden variar dependiendo de múltiples factores como el barrio, la antigüedad del edificio y su estado de conservación.
Diferencias de Valor según la Ubicación
Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, señala que la diferencia en los precios ya no se debe tanto a un cambio en el mercado en general, sino a la ubicación del inmueble. Por ejemplo, las propiedades en Palermo promedian u$s 2.720 por metro cuadrado, mientras que en Barrio Norte el promedio es de u$s 2.220, a diferencia de Constitución y Nueva Pompeya, que están cerca de u$s 1.315 y u$s 1.370 por metro cuadrado, respectivamente.
Un Nuevo Enfoque en las Negociaciones
El reciente cambio en el contexto del mercado ha alterado la manera en que se llevan a cabo las negociaciones. A diferencia de años anteriores, cuando era común listar inmuebles a precios inflados con el fin de aceptar importantes rebajas después, los propietarios ahora optan por publicar precios más realistas desde el inicio. Esta estrategia ayuda a que las negociaciones sean más ágiles y efectivas si el inmueble está bien valorado.
En este nuevo panorama, Germán Gómez Picasso señala que, en zonas de alta demanda, el margen habitual de negociación se sitúa en 5%. Aunque todavía se pueden encontrar descuentos de dos dígitos en zonas menos activas, estos casos son cada vez más excepcionales. Armando Pepe, experto del sector y ex presidente del Colegio Inmobiliario porteño, también confirma que las contraofertas han perdido relevancia y que los propietarios adoptan una postura más firme al vender.
La Demanda de Departamentos y su Financiación
A pesar de los cambios, la demanda de departamentos de dos y tres ambientes se mantiene estable, particularmente aquellos que cuentan con cochera y ofrecen buena distribución. Pepe menciona que el crédito hipotecario ha revitalizado esta demanda, aunque aún es limitado. Es importante destacar que las viviendas usadas tienen un costo promedio que se sitúa un 30% por debajo de las unidades nuevas, lo cual atrae a muchas familias.
No obstante, la oportunidad de ahorro se ve afectada cuando se trata de inmuebles que necesitan una remodelación significativa, ya que los altos costos de renovación pueden disminuir la ventaja inicial. Además, los compradores ahora también consideran factores como el estado general del departamento y los gastos de mantenimiento al evaluar su compra.
Crecimiento en Barrios Emergentes
Mientras ciertos barrios tradicionales continúan dominando la demanda, otros, como Chacarita, han ganado popularidad gracias a su buena conectividad y oferta gastronómica. Núñez, en el norte de la Ciudad, ha registrado el mayor aumento de precios en los últimos tres años. Matías Chirom, CEO de Baigún Realty, señala que, en general, la demanda se concentra en el corredor norte, con un interés marcado por áreas como Núñez, Villa Urquiza y Saavedra.
Chirom concluye que los compradores están ahora más informados, comparan precios más rigurosamente y priorizan propiedades bien ubicadas y valoradas de manera adecuada, lo que ha reducido el margen de negociación y ha hecho el proceso de compra más eficiente y transparente.
