La avenida Cabildo, de preferida por las marcas a sufrir alta vacancia en tan solo un año
Una transformación preocupante
La avenida Cabildo, un icónico cruce en Belgrano, ha pasado a ser un símbolo de la crisis comercial en la zona. Frases de la canción «Y me gusta pensar que nos vamos a encontrar en la esquina de Cabildo y Juramento» de Conociendo Rusia, evocan una mística que hoy contrasta con la realidad.
Un aumento alarmante en la vacancia
Un estudio realizado por la inmobiliaria LJ Ramos revela que el índice de locales vacíos en la avenida Cabildo, que abarca desde Monroe hasta Virrey del Pino, creció drásticamente, saltando del 1,6% en 2025 al 10% en abril de 2026. Este es el porcentaje más elevado desde que se comenzó a medir la vacancia en esa zona. Este deterioro es notablemente más agudo que en 2020, durante los momentos más críticos de la pandemia, cuando la vacancia había llegado a un 7%.
Cambio de tendencia en un área comercial vibrante
El análisis abarcó un total de 309 locales y pone de manifiesto un cambio significativo en una de las arterias más activas de Buenos Aires, reconocida por su gran cantidad de tráfico peatonal y vehicular, especialmente los fines de semana.
- En términos de rubros, todos han registrado caídas. Moda y Textil (48%) y Hogar y Bazar (9,3%) han visto una disminución en su actividad.
- El segmento de Salud y Belleza también cayó a 9,4%, y Alimentación se ubicó en 9,1%.
Factores detrás del aumento de vacancia
El principal factor detrás de este crítico aumento en la vacancia no se debe a la falta de movimiento de clientes, sino a la discrepancia entre los precios de alquiler y la realidad económica actual. Marcos Ballario, analista de LJ Ramos, explica: «Los valores que se están pidiendo no están alineados con lo que el mercado puede sostener en este momento».
Actualmente, el alquiler promedio en Cabildo ronda los US$40 por m², un incremento del 25% respecto a 2025, cuando se encontraba en aproximadamente US$32. Esta subida de precios contrasta con una baja en el consumo y las ventas minoristas, lo que agrava la situación.
Consecuencias en el sector comercial
En este contexto, los comerciantes no pueden mantener el ritmo de los aumentos de alquiler. Domingo Speranza, CEO de Newmark, menciona que, a pesar de que los alquileres están en pesos ajustados por inflación, la caída del dólar ha hecho que, al ser medidos en dólares, resulten más caros.
En un corredor dirigido al consumo de clase media, esto tiene consecuencias directas. «Cabildo está dirigido a un segmento que hoy no puede permitirse los precios actuales», reconoce Speranza.
Previsiones a futuro
El futuro de la avenida Cabildo dependerá de una decisión crucial: si los propietarios optan por reducir los precios. Ballario propone que, si se ajustan los valores, existe la posibilidad de una recuperación, ya que no hay un problema estructural de demanda.
Sin embargo, Zuliani, director de Colliers Argentina, advierte que se han liberado locales grandes en la zona y que muchas empresas de indumentaria locales están registrando bajas ventas. “El mercado podría cambiar, pero en términos generales, los sectores están bastante estancados”, concluye.
Aunque esta situación es extrema, no es única. A nivel general, el mercado muestra tensiones similares, aunque menos pronunciadas, con una vacancia promedio del 4,2% en 5040 locales relevados.
La opinión de Speranza es que este fenómeno podría también empezar a replicarse en otras áreas de consumo masivo, como Flores, creando un panorama incierto para el comercio en el futuro cercano.
