La paradoja de la construcción en Buenos Aires: más departamentos que habitantes

Construcción desmedida en Buenos Aires

En Buenos Aires, la construcción de viviendas ha alcanzado niveles históricos, sin embargo, la población de la ciudad no se incrementa en la misma proporción. Entre 2010 y 2022, la oferta habitacional creció un 15%, mientras que el número de habitantes solo aumentó un 6,7%, según un informe de Terres, una plataforma especializada en el sector inmobiliario. Esta discrepancia resalta una contradicción: aunque las obras continúan, el crecimiento demográfico se encuentra estancado.

Desocupación habitacional

El informe señala que el 13,8% de las viviendas en la ciudad están deshabitadas, cifra que supera más del doble el porcentaje considerado saludable, que varía entre el 5% y 6%. La pregunta que surge es: ¿por qué hay más viviendas pero no más personas viviendo en ellas?

Causas estructurales del fenómeno

El aumento en la construcción se debe a una combinación de varios factores estructurales, entre los que se destacan:

• Demolición y reconstrucción: Muchas edificaciones nuevas simplemente reemplazan a las antiguas sin incrementar la población. La demolición de edificios viejos para construir unidades modernas —a menudo monoambientes orientados a la inversión— es común. Datos de Daniel Bryn, analista inmobiliario, indican que el 48% de las parcelas en la CABA data de hace más de 80 años.
• Tamaño reducido de los hogares: El tamaño promedio de los hogares ha disminuido de 4,5 personas en la mitad del siglo XX a 2,6 en la actualidad, lo que genera una mayor demanda de viviendas para acomodar la misma cantidad de población.
• Demanda por metros cuadrados: En los sectores con mayores ingresos, se está demandando cada vez más superficie por persona, lo cual incrementa la construcción sin traducirse en un aumento de la población. Esto se refleja en una mayor cantidad de metros cuadrados por hogar, pero no necesariamente en un aumento de habitantes.
• Inmuebles como activos financieros: La función del mercado inmobiliario también se ha desplazado hacia la inversión, lo que explica, en parte, el aumento de viviendas vacías.

Desigualdad en el crecimiento barrial

A pesar de la estabilidad demográfica, no todos los barrios muestran el mismo comportamiento. El consultor urbano Federico Poore menciona que hay zonas, como la Comuna 13, donde la población ha crecido un 14,6% en el mismo período, mientras que otros, como la Comuna 7, experimentaron una pérdida de 3,759 habitantes a pesar de haber sumado 12,400 nuevas viviendas.

La calidad urbana también influye en el crecimiento; los barrios con mejor acceso a servicios y espacios verdes, como Palermo y Recoleta, presentan mayor densificación.

Necesidades habitacionales no atendidas

A pesar de los datos que indican que el 35,7% de los hogares son unipersonales y que el 40% no tienen hijos, el mercado inmobiliario no responde a estas necesidades de forma efectiva. Joaquín Tomé apunta que el enfoque actual está más orientado hacia las demandas financieras que a las demandas habitacionales reales.

Condiciones necesarias para un cambio

Los expertos coinciden en que la capacidad real de la ciudad podría acomodar entre cuatro y cinco millones de habitantes, siempre y cuando se implementen tres condiciones clave:

• Facilitar el acceso a crédito y la intervención estatal para ayudar a la clase media y aquéllos que quedan fuera del mercado.
• Un desarrollo territorial equilibrado que aproveche la infraestructura subutilizada para atraer más población.
• Cambiar la oferta constructiva del tradicional “monoambiente” a tipos de vivienda que realmente satisfagan la demanda actual, como departamentos con terrazas o unidades intermedias.

El microcentro como excepción

A pesar de su excelente conectividad, el microcentro de la ciudad no atrae población residente, lo que Poore atribuye a la falta de políticas públicas adecuadas que estimulen el desarrollo.

En conclusión, el aumento en la oferta inmobiliaria no está garantizando un crecimiento poblacional en la Ciudad de Buenos Aires. Comprender la combinación adecuada de transformaciones y condiciones de acceso es fundamental para revertir esta situación.