Planes de Costantini para el Predio Cerviño en Palermo y el Controversial Debate Barrial

Un nuevo capítulo en la urbanización de Palermo

La reciente venta de más de 4 hectáreas de terrenos públicos en Palermo añade un nuevo episodio a la intensa presión inmobiliaria que ha caracterizado la zona durante décadas. Este proceso se ve reflejado en desarrollos significativos como la torre de Zaha Hadid, los edificios de Decó Polo o el Paseo Gigena, entre otros.

La compra, realizada por la firma Consultatio, liderada por el empresario Eduardo Costantini, se llevó a cabo por un total de 127 millones de dólares, con el objetivo de expandir las inversiones en la ciudad y establecer un «distrito urbano«, tal como ha sido denominado el futuro proyecto. El terreno, que comprende más de 42,000 metros cuadrados, fue subastado por el gobierno de Javier Milei a través de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE). Anteriormente, estas tierras pertenecían al Ejército Argentino y formaban parte del Regimiento de Infantería 1 Patricios.

Detalles de la pujante subasta

El empresario Costantini finalizó su puja pagando 46 millones de dólares más que el precio base, establecido en 81 millones de dólares por el Tribunal de Tasaciones de la Nación. Durante casi dos horas, tuvo que competir contra otras dos empresas desarrolladoras que también mostraban interés: Simali (en asociación con Raghsa), con una oferta de casi 125 millones de dólares, y Gepal (de la familia Coto) que ofreció 123 millones.

Desde 1994, este terreno estaba concesionado a la firma chilena Cencosud, que gestiona dos hipermercados (Easy y Jumbo) y un centro comercial (Portal Palermo) en la zona. La empresa tiene un contrato de uso hasta 2026 y, conforme a los términos de la subasta, deberá entregar el terreno en un plazo de hasta 10 meses.

Visión de desarrollo y regulaciones municipales

Consultatio ha caracterizado las tierras como «estratégicas«, «codiciadas» y «emblemáticas«. La propuesta de Costantini es concebir un plan maestro que incluya usos mixtos, contemplando áreas residenciales, comerciales y culturales, que estarían integradas mediante espacios públicos. Se busca «un diseño que promueva la vida peatonal y la interacción social». Para ello, se planea convocar a estudios de arquitectura tanto locales como internacionales para las diversas fases de desarrollo.

De acuerdo con la normativa local, el 65% del terreno debe destinarse a espacio público, lo que comprende calles y veredas. Esto significa que parte de la propuesta deberá alinearse con lo estipulado por el Código Urbanístico (CUr).

La parcela está catalogada como un área especial (denominada U86), permitiendo construcciones de hasta 21 metros, equivalentes a aproximadamente 7 pisos. Existe la posibilidad de añadir 3 metros más si el edificio se retira 2 metros de la calle, y otros 3 metros adicionales si hay un retiro de 4 metros, lo que incrementaría la altura total a 27 metros (alrededor de 9 pisos).

Perspectivas de urbanismo y críticas

La normativa también contempla usos comerciales, recreativos y culturales, y está abierta a la posibilidad de desarrollos hoteleros. La zona de Palermo ha ganado la atención de Costantini y su empresa; en mayo, también adquirió otras propiedades del Ejército Argentino en el área. Por esa otra parcela, correspondiente a una playa de estacionamiento de un barrio militar, pagó 21 millones de dólares.

Consultatio es conocida por sus desarrollos emblemáticos como Nordelta en Tigre, Puertos en Escobar, Oceana en Puerto Madero y Huergo 475 en Monserrat. El arquitecto y urbanista Andrés Borthagaray reflexionó sobre las implicaciones que este proyecto podría tener en una zona ya saturada y con abundante oferta comercial, destacando que «el punto de partida para este tipo de desarrollos lo tiene que imponer el Estado». Advierte sobre la necesidad de un enfoque regulador que considere las necesidades de la ciudad.

En su análisis, Borthagaray menciona el modelo del Battery Park en Manhattan, Nueva York, un espacio que se mantiene en propiedad pública, con contratos de arrendamiento a largo plazo que aseguran beneficios económicos para el estado. Por su parte, la arquitecta y legisladora Bárbara Rossen critica la práctica habitual de desprenderse de terrenos estratégicos de dominio estatal, considerando que esta debería regirse por el Plan Urbano Ambiental (PUA) para garantizar un desarrollo equitativo y sostenible de la ciudad.

El presidente de la Cámara de Empresarios y Desarrolladores Urbanos (CEDU), Damián Tabakman, también se refirió al potencial del nuevo desarrollo en la zona, destacando que pese a la competencia en la subasta, las normativas actuales representan un desafío en términos de aprovechar al máximo estos terrenos. Propuso que el Ejecutivo porteño podría intentar introducir un «convenio urbanístico» en la Legislatura para modificar normativas y permitir mayor altura a cambio de ceder espacios públicos, aunque reconoció que sería un proceso complicado.

Entre la necesidad de densificación, el aumento de los precios, la escasez de créditos, la preservación del patrimonio y los requerimientos de urbanización, Buenos Aires navega un delicado equilibrio en su debate sobre cómo, cuánto y para quién se debe construir.