Crisis de vacancia en la emblemática avenida Cabildo

Un giro inesperado en la avenida Cabildo

Con el verso «Y me gusta pensar que nos vamos a encontrar en la esquina de Cabildo y Juramento», la canción de Conociendo Rusia ha fijado este famoso cruce de Belgrano como un ícono cultural y comercial. Sin embargo, esta emblemática referencia del rock nacional enfrenta ahora una crisis de vacancia sin precedentes.

De la demanda a la vacancia

En un corto periodo de un año, la avenida Cabildo —que abarca desde Monroe hasta Virrey del Pino— ha pasado de ser preferida por numerosas marcas a liderar el ranking de locales vacíos. Según un estudio realizado por la inmobiliaria LJ Ramos, el índice de vacancia se disparó del 1,6% en 2025 al 10% en abril de 2026, el nivel más alto registrado desde que se monitorea la zona. De hecho, este aumento es notable ya que ni en 2020, en pleno auge de la pandemia, se alcanzaron cifras similares (7%).

El análisis, que se basa en 309 locales, revela un cambio drástico en una de las arterias más transitadas de Buenos Aires, que históricamente ha mostrado un gran movimiento tanto peatonal como vehicular, especialmente durante los fines de semana, debido a su excelente conectividad con el transporte público y su cercanía a áreas de interés como el Barrio Chino.

Aumento de precios y demanda en descenso

Marcos Ballario, analista de investigación de LJ Ramos, explica que «se observa un incremento significativo en la vacancia, impulsado por una alza en los precios que no se corresponde con la realidad económica actual». Todos los sectores comerciales han sufrido caídas, con el segmento de Hogar y Bazar bajando, y aunque Moda y Textil sigue liderando con un 48%, también ha mostrado un fuerte retroceso. Salud y Belleza sigue con un 9,4%, Hogar y Bazar un 9,3% y Alimentación un 9,1%.

Además, un informe de la Cámara Argentina de Comercio y Servicios (CAC) durante los primeros dos meses del año resaltó a la avenida Cabildo como una de las más afectadas, con un aumento del 177,8% en el número de locales vacíos en comparación al bimestre anterior.

Desajuste entre precios y mercado

Según Ballario, el incremento de vacancia no se debe a la falta de circulación, sino a la discrepancia entre los precios de alquiler y la capacidad de pago del mercado actual. «Los precios solicitados están completamente desalineados con lo que puede absorber el mercado hoy día», argumenta.

Hoy en día, el alquiler promedio en esta zona es de US$40 por m², un 25% más alto que en 2025, cuando rondaba los US$32. Esta subida se presenta en un contexto de descenso del consumo y las ventas minoristas, lo que complica aún más la realidad. «El inquilino no convalida esos precios y se desplaza hacia zonas más asequibles», resume Ballario, quien advierte que los precios de alquiler son comparables a los de Palermo Soho y Santa Fe entre Scalabrini y Callao, que siempre han sido más costosos.

Domingo Speranza, CEO de Newmark, subraya que los alquileres están fijados en pesos ajustados por inflación, mientras que el dólar ha disminuido, resultando en un aumento de precios medidos en dólares. Esto afecta especialmente a un mercado centrado en el consumo de clase media.

Perspectivas futuras

El futuro de la avenida Cabildo dependerá de una decisión crítica: si se ajustan o no los precios. Ballario sugiere que, si los propietarios optan por disminuir los valores, el corredor podría recuperar su atractivo, dado que no enfrenta un problema estructural de demanda. Sin embargo, advierte que, si los precios se mantienen altos, la vacancia será difícil de revertir.

Por su parte, Zuliani de Colliers Argentina destaca que hay locales grandes desocupados en la zona. La situación es un reflejo de las bajas ventas en comercios locales de indumentaria. Aunque el caso de Cabildo es notable, no es único; el mercado en general está experimentando tensiones similares, con una vacancia comercial promedio del 4,2% y precios de US$30,4 por m².

Speranza también prevé que este fenómeno se extienda a otros sectores de consumo masivo, como Flores, donde se observa una caída en la actividad y pérdida de clientes del interior.

En conclusión, la avenida Cabildo no ha perdido su ubicación o flujo de tránsito, sino que ha desincronizado su alineación con el poder adquisitivo, lo que hace que la situación actual del retail sea insostenible.